Huurbarometer 2023: 33% meer kandidaat-huurders voor evenveel panden

De jaarlijkse Huurbarometer van Dewaele Vastgoedgroep, die zich baseert op zo’n 13.500 verhuurcontracten die tussen 2010 en 2022 bij de grootste onafhankelijke makelaar van het land werden afgesloten, wijst op een ongeziene en nog steeds groeiende krapte op de huurmarkt. Gemiddeld komen voor een pand dat in Vlaanderen op de huurmarkt wordt aangeboden 16 aanvragen binnen van solvabele kandidaat-huurders. Een jaar eerder waren dat er gemiddeld nog 12.

"Het is vooral sinds april dat het aantal kandidaat-huurders merkelijk toegenomen is ten opzichte van vorig jaar. Dat is ook het moment dat de verkoop van vastgoed begon te vertragen. Gemiddeld kregen we voor een huurpand in Vlaanderen 16 aanvragen voor een bezoek. Voor één op de tien verhuurpanden waren er zelfs meer dan 30 bezoekaanvragen, met uitschieters boven de 80. Zeker in de centrumsteden is iedereen het er allang over eens dat een betaalbare woning kopen niet evident is, maar op de huurmarkt is de concurrentie onder de kandidaat-bewoners nog een pak heviger. We zien voor een huurwoning tegenwoordig tot zes keer meer solvabele gegadigden dan voor een koopwoning. Door de aantrekkende rente en de onzekere tijden verwachten we dat dat verschil alleen maar nog groter zal worden.” - Filip Dewaele, gedelegeerd bestuurder Dewaele Vastgoedgroep

Huur appartementen stijgt sneller dan huizen

De stormloop op de Vlaamse huurmarkt vertaalt zich evenwel niet in even fel stijgende prijzen. Het afgelopen jaar steeg de gemiddelde maandelijkse prijs van een huurwoning die bij Dewaele werd aangeboden naar 887 euro. Dat is een stijging van 1,8% of net geen 16 euro in vergelijking met 2021. Bij de appartementen is die toename iets hoger: gemiddeld 753 euro (+4,5%) of 33 euro meer dan een jaar eerder.

“Het is niet omdat er meer kandidaten zijn, dat die ook allen over een hoger budget beschikken. Wel zien we dat steeds meer tweeverdieners de koopmarkt momenteel links laten liggen en op de huurmarkt belanden. Vooral alleenstaanden krijgen het door de almaar hogere huurprijzen en hogere leefkosten ook op de huurmarkt steeds moeilijker om een woning te vinden. Helaas zijn er gezien de krappe vastgoedmarkt weinig alternatieven voor hen. De overheid heeft daarin een belangrijke taak te vervullen en zal meer moeten inzetten op sociale huisvesting en een beter investeringsklimaat om verhuren aantrekkelijker te maken.” - Filip Dewaele, gedelegeerd bestuurder Dewaele Vastgoedgroep

Rush op ruimte wordt rush op betaalbaarheid

Toen de coronapandemie en de bijbehorende lockdowns ons land nog in z’n greep hadden, gingen huurders vooral op zoek naar meer ruimte, binnen en buiten. Ook die trend blijkt op basis van de huurbarometer van Dewaele gekeerd in Vlaanderen.

“De rush op ruimte heeft plaats gemaakt voor een rush op betaalbaarheid, blijkt uit onze cijfers. Dat laat zich ook zien in de prijzen: de gemiddelde huur is feller gestegen voor appartementen dan voor huizen. We zien ook dat de huurprijzen voor kleinere appartementen feller stijgen dan die voor grotere appartementen met meerdere slaapkamers.” - Filip Dewaele, gedelegeerd bestuurder Dewaele Vastgoedgroep

Fiscale aanpassing

Enige oplossing om de krapte op de huurmarkt aan te pakken is het aanbod uitbreiden. Helaas zijn er geen signalen dat er op dat vlak snel verandering komt – integendeel. Investeerders lijken meer dan ooit te twijfelen of huurvastgoed voor hen nog de meest interessante keuze is. De dalende cijfers in de nieuwbouw, zowel qua nieuw aanbod als het vaker uitblijven van extra nieuwbouwprojecten door de huidige economische situatie, zullen zich volgens de makelaar op de huurmarkt laten voelen.

“Er is een blijvende, zelfs groeiende krapte op de huurmarkt doordat fiscale stimuli voor vastgoedinvesteerders almaar afgebouwd worden. Het huidige fiscale beleid werkt ontradend voor private vastgoedinvesteerders. Maak het voor particuliere investeerders interessanter om een huurwoning aan te bieden als ze het structurele tekort aan huurwoningen helpen aanpakken. Het beleid zou een verschil moeten maken tussen wie een tweede verblijf aankoopt als vakantiewoning en wie een aankoop doet om die permanent te verhuren en dus een maatschappelijk doel dient. Nu is dat verschil er niet.” - Filip Dewaele, gedelegeerd bestuurder Dewaele Vastgoedgroep

Forse toename A-label

Tot slot valt wel op dat de huurappartementen en -huizen een betere EPC-score kunnen voorleggen dan vorig jaar. Vorig jaar had 62% van de huurpanden in het aanbod van Dewaele een EPC A of B. Het aantal panden met label A is sinds 2018 meer dan verdrievoudigd, van 6,5% naar liefst 23%. Net als op de koopmarkt is ook op de huurmarkt steeds meer belangstelling voor het EPC.

“Die betere energiescore is vooral te danken aan investeerders in nieuwbouw. Als die niet gestimuleerd wordt, zullen niet alleen nog meer kandidaat-huurders geen huis vinden, maar zal het aanbod ook niet verduurzamen. Terwijl eigenaars van energiezuinige huurpanden zeker met de energieprijzen van vandaag huurders helpen om hun maandlasten beter te beheren en dus op meer dan één manier maatschappelijke impact hebben. Beloon hen daar dan fiscaal ook voor.” - Filip Dewaele, gedelegeerd bestuurder Dewaele Vastgoedgroep

Tip

Aangezien er zoveel gezinnen op zoek zijn naar een huurwoning, halen sommigen alles uit de kast om een woning binnen te halen. Soms stellen kandidaat-huurders bijvoorbeeld hun financiële situatie béter voor dan in realiteit het geval is.

“De beste tip die we kandidaat-huurders kunnen geven, is dezelfde als die aan wie een woning wil kopen: bereid je goed voor en wees eerlijk. Om comfortabel te kunnen huren wordt nog altijd de vuistregel van 'de huur maal drie' gehanteerd, naar analogie van de kredietlast bij het afsluiten van een lening. Als er niet correct wordt gecommuniceerd in verband met de inkomsten komt dat vroeg of laat sowieso boven water, met een hoop frustratie, ontgoocheling en tijdverlies tot gevolg. Bereid je daarnaast goed voor, met alle juiste documenten (inkomstenbewijzen, identiteitsbewijzen...). Op die manier gaat er geen kostbare tijd verloren indien je een pand gezien hebt dat je interesseert. En tijd is zeker op de krappe huurmarkt van vandaag kostbaar. Elk pand kan nu eenmaal maar aan één huurder verhuurd worden.” - Filip Dewaele, gedelegeerd bestuurder Dewaele Vastgoedgroep

De Huurbarometer van Dewaele Vastgoedgroep is er voor het elfde jaar op rij en baseert zich op zo’n 13.500 verhuurcontracten die tussen 2010 en 2022 bij de makelaar werden afgesloten.