Investeren in vastgoed: ook in/na tijden van Corona een goed idee?

Beleggen in vastgoed vóór Corona: solid as a rock?

Investeren in vastgoed betekent je risico’s spreiden en duidelijke keuzes maken

Tot nu toe werden nooit vraagtekens geplaatst bij de zekerheid die een vastgoedinvestering kan bieden. Immers: investeren in vastgoed is een belegging op lange termijn, waardoor ze minder vatbaar is voor prijsstijgingen en -dalingen op korte termijn. In tegenstelling tot andere investeringen (bijv. obligaties of aandelen), blijft een “investering in baksteen” met grotere zekerheid zijn waarde behouden.

Daar komt bij dat je binnen je vastgoedinvesteringen en -portefeuille aan voldoende risicospreiding kan doen doordat er:

• een grote variatie is aan producten: van appartement tot baanwinkel, van studentenkamer tot serviceflat, van woning tot handelspand,...en

• bijgevolg ook een grote variatie is qua doelgroep wat huurders betreft;

• door het ontlenen van (een stuk van) de aankoopprijs, er een spreiding is qua termijn van betaling van deze aankoopprijs en dus qua omvang van de onmiddellijke investering

• kan geïnvesteerd worden in verschillende regio’s

• de mogelijkheid is om in je portefeuille vastgoed op te nemen met verschillende vetusteit en afwerkingsgraad (gaande van nieuwbouwentiteiten tot te renoveren panden)

“Hét vastgoed” bestaat - gelet op de vele deelmarkten die elk hun eigen dynamiek, risico’s en opbrengsten hebben - dus niet. Meteen is duidelijk dat de vastgoedmarkt op die manier evoluties en crisismomenten in de economie goed kan opvangen.

Let wel: de risicospreiding en het rendement van je vastgoedportefeuille onder controle houden betekent weliswaar dat je bewust omgaat met je vastgoedportefeuille. Al te vaak zien we dat mensen minstens jaarlijks een afspraak met hun bankier inplannen om hun roerende (aandelen)portefeuille te bekijken, maar een evaluatie van hun onroerend kapitaal links laten liggen. Onze dienst ‘beleggingsstrategie’ biedt hier een oplossing voor. In een vorige bijdrage - 10 tips om uw vastgoedportefeuille te optimaliseren - gingen we hier reeds dieper op in.

Investeren in vastgoed betekent een gegarandeerd rendement

Dit zowel op korte als op langere termijn, wat ook meteen één van dé redenen is waarom men zo graag en met zoveel vertrouwen investeert in vastgoed.

Op korte termijn biedt de maandelijkse huuropbrengst immers een waardig alternatief voor het ooit zo populaire spaarboekje, dat op vandaag nog een rendement van quasi 0% oplevert. Vastgoed is op die manier een moderne versie van kasbons, een bakstenen kasbon als het ware. De “kasbon-beleggers” van weleer kiezen daarbij vaak voor een systeem van beheer met betaalzekerheid - waarbij in geval van wanbetaling van de huurder de verdere uitbetaling van de maandelijkse huur gewaarborgd is, en in voorkomend geval de juridische procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst geregeld wordt.

Zo blijkt uit de statistieken van Dewaele Vastgoedgroep dat het onmiddellijk rendement - waaronder wordt verstaan: ofwel de jaarlijkse huur vs het investeringsbedrag (incl. aankoopkosten) voor nieuwe beleggingen, ofwel de jaarlijkse huur vs de huidige waarde van het vastgoed voor oudere beleggingen - eruitziet als volgt, afhankelijk van het type vastgoed:

• voor residentiële nieuwbouw (nl.: appartementen met 1 à 2 slaapkamers): 2,5 à 3%,

• voor residentiële beleggingen gericht op een kleinere huurmarkt (nl.: studentenkamers, studio's, serviceflats, hotelkamers): 3,5 à 4,5%

• voor commerciële verhuringen: tussen de 3,5% à 6%. Dit grote verschil komt er doordat er een groot verschil in rendement ligt tussen winkels op topligging (3,5 à 4%), winkels op “B-liggingen” (5 à 6%) en bedrijfsgebouwen en kantoren (4,5 à 6,5%)

Let wel: hou er rekening mee dat bij een hoger rendement ook meestal een hoger risico komt kijken. Denk maar aan situaties van leegstand doordat de doelgroep aan potentiële huurders beperkter is.

Op langere termijn betekent investeren in vastgoed ook investeren met een grote garantie op een behoud van waarde - weliswaar mee-evoluerend met de index. Het realiseren van meerwaarde speelt ongetwijfeld ook nog steeds mee, al zien we dat deze insteek er minder is dan 10 à 15 jaar geleden. We zien immers in de laatste 40 jaar een evolutie van meerwaardes van 5 à 6% per jaar naar 2 à 3% per jaar op vandaag, waarbij rekening moet worden gehouden met een inflatie van 1 à 2%.

Het Belgisch vastgoed wordt gekenmerkt door relatief weinig volatiliteit. Zo stellen we vast dat er tijdens economische hausses minder prijsstijgingen zijn dan in andere landen, terwijl er tijdens economische crisissen minder of geen prijsdalingen zijn in vergelijking met andere landen. De reden hiervoor is tweeledig: enerzijds vloeit dit voor een stuk voort uit het feit dat wij een conservatieve hypotheekmarkt hebben aangezien meestal “maar” 80 à 90% van de aankoopprijs wordt ontleend, er dus een eigen inbreng is van 20 à 30% - incl. aankoopkosten - en er bovendien quasi geen leningen meer worden afgesloten met een looptijd van 30 jaar of meer. Anderzijds is dit ook te wijten aan het feit dat er zeer weinig bulletleningen zijn - waarbij tijdens de looptijd van het krediet enkel rente wordt betaald en pas aan het einde van de looptijd het kapitaalgedeelte wordt vereffend. Belgen betalen hun leningen maandelijks af, zodat bij mogelijke prijsdalingen de banken niet in paniek-modus overgaan.

Investeren in vastgoed betekent ook fiscale voordelen optimaal benutten

Hierbij wordt in het bijzonder gedacht aan de mogelijkheid om vastgoed gesplitst aan te kopen - vruchtgebruik enerzijds en blote eigendom anderzijds - met het oog op successieplanning.

Nadat een private investeerder de verkooprechten heeft betaald, zijn de verdere belastingen bovendien relatief beperkt: zo wordt de belasting van verhuurd residentieel vastgoed berekend op basis van het Kadastraal Inkomen (KI) en niet op basis van de ontvangen huurgelden, en zijn ook meerwaardebelastingen in normale situaties - d.i. geen snelle verkoop of een verkoop met zeer grote, speculatieve meerwaarde - niet aan de orde.

Beleggen in vastgoed na Corona: things will never be the same again?

De vraag die zich momenteel stelt is: “In welke mate zullen de hierboven aangehaalde troeven om te investeren in vastgoed standhouden in het post-Corona-tijdperk?”. Veel zal ons inziens afhangen van wat de impact is op wat ons de drie belangrijkste drijfveren van kopers lijken:

1. De rentes: blijven deze laag?

De lage rentes - 0% op spaarboekjes enerzijds en zeer lage intresten op vastgoedleningen anderzijds - waren de laatste 10 jaar één van dé drijfveren van vastgoedbeleggers om te investeren in onroerend goed. Aangezien het huurrendement momenteel hoger is dan de intrestvoet op een lening, kan je je rendement bijgevolg verhogen door te gaan lenen. Dit noemen we het hefboomeffect, wat na de Corona-crisis meer dan ooit zal spelen.

Iedereen is er nog steeds van overtuigd dat het tijdperk van de lage intresten nog lang niet voorbij is en deze drijfveer dus niet gauw zal verdwijnen.

2. De koopkracht: blijft deze behouden?

Wij gaan ervan uit dat de Corona-crisis de belegger niet zal weghouden van de vastgoedmarkt. Voortgestuwd door de lage rente zal de belegger in een investering in vastgoed de komende tijd meer zekerheid vinden dan in een investering in aandelen. Belegt hij bovendien in vastgoed waarvoor de huurdersmarkt het grootst is, dan krijgt deze belegger zo goed als garantie op stabiele inkomsten en weinig leegstandsrisico; blijkt dit vastgoed bovendien interessant om later te verkopen aan de klassieke koper, dan biedt dit ook nog eens het meeste potentieel op waardebehoud of -stijging. Tenslotte zal de huurmarkt groeien, aangezien door de crisis een deel van de huurders langer op deze huurmarkt zal blijven, wat ook goed nieuws is voor wie in vastgoed belegd heeft.

Ook de vermogende koper - d.i. wie niet afhankelijk is van zijn maandelijkse loon om aan te kopen - zal normaal gezien de vastgoedmarkt niet verlaten. Mogelijks kijkt deze wel even de kat uit de boom - dalen de prijzen? (al is dit weinig waarschijnlijk gelet op het feit dat deze tijdens de bankencrisis in 2008 ook niet daalden) - maar zal deze vrij vlug terug op zoek gaan naar zijn droomwoning of tweede verblijf aan de kust.

De grootste onzekerheid zit ongetwijfeld bij de klassieke koper aangezien nog niet duidelijk is hoe zwaar de crisis Jan Modaal zal raken. Het is duidelijk dat een deel van deze doelgroep opnieuw van de kopersmarkt zal verdwijnen en tijdelijk verder de huurmarkt zal opzoeken. Anderzijds leeft ook wel het idee dat na enige tijd - als de persoonlijke financiële stabiliteit is teruggekeerd - deze personen toch weer op zoek zullen gaan naar het huis van hun dromen: "Corona zal de baksteen in de maag immers niet aangetast hebben".

Bovendien mogen we niet over het hoofd zien dat we bijkomend aan koopkracht verliezen indien we onze financiële middelen niet actief aanwenden. Zo stond er in 2019 € 274 miljard op de Belgische spaarrekeningen, wat in 2020 ongetwijfeld nog zal stijgen. Tegelijkertijd bedroeg de inflatie in 2019 1,44% en bracht een spaarrekening toen amper 0,11% op. Ook omwille van deze reden blijft het aankopen van vastgoed - welk type koper je ook bent - een goed idee.

3. De fiscaliteit: wijzigt deze naar de toekomst toe?

Nadat de woonbonus voor aankopen die plaatsvinden sinds 1 januari 2020 werd afgeschaft, is het niet ondenkbaar dat ook het fiscaal voordeel op langetermijnsparen zal sneuvelen éénmaal een federale regering is gevormd. Om de grote Corona-uitgaven te kunnen dekken, zal de overheid immers ongetwijfeld op zoek gaan naar extra inkomsten.

Het invoeren van een gewijzigde belasting van de huurgelden naar de toekomst toe, is tevens een vraagteken. Daar waar er vanuit Europa enige druk is om de werkelijke huurgelden te belasten - wat anderzijds ook het in rekening brengen van de uitgaven zou moeten inhouden; niet per se een slechte zaak dus - zal de Belgische regering ongetwijfeld ook het feit dat de private huurmarkt voldoende aantrekkelijk moet blijven voor de belegger, in de weegschaal leggen. Immers: indien niemand nog getriggerd wordt om te beleggen in panden voor de private huurmarkt, wordt er schaarste gecreëerd, met een stijging van de huurprijzen tot gevolg. Dit terwijl er op deze huurmarkt de komende tijd net meer mensen zullen komen of minstens blijven.

4. Het aanbod: komt er een overaanbod?

Hier speelt de kennis van de vastgoedbelegger - of de ondersteuning die hij hierin krijgt van specialisten - van de huurmarkt in diverse regio’s een zeer grote rol. Bepaalde regio’s hebben immers een potentieel van overaanbod, met risico’s van leegstand - dé boosdoener voor vastgoedbeleggers - tot gevolg. Evenwel stellen we ook vast dat we anderzijds nog steeds met een stijgende populatie zitten en dat de komende jaren absoluut nog bijkomende wooneenheden noodzakelijk zullen zijn om dit te kunnen opvangen. Het komt er dus voornamelijk op aan om te weten in welke regio’s de vraag het aanbod nog enige tijd zal blijven overstijgen.

Daarnaast is het ook belangrijk te bekijken of de verkoopmarkt goed zit: beslis je immers om een pand naderhand te verkopen, dan wil je dat hier voldoende gegadigden voor zijn.

Ook wat het type vastgoed betreft, stelt zich de vraag wat de impact op commercieel vastgoed zal zijn. Daar waar winkels door de digitalisering sowieso reeds alternatieven ontwikkelden, komt de retail de komende tijd ongetwijfeld in zwaar weer te zitten. Ook de vastgoedmarkt inzake kantoren zal ongetwijfeld een transformatie ondergaan, nu telewerk versneld ingeburgerd is geraakt. Tenslotte zullen industrie en logistiek mogelijks de gevolgen dragen van de aantasting van onze economie door de Corona-crisis, al lijken de risico’s daar eerder laag te zijn.

De vreemde eend in de bijt: investeren in vastgoed aan de kust

Wie heeft belegd in vastgoed aan de kust, deed dit tot nu toe vooral met “slapend geld” en heel vaak werd bovendien aangekocht voor eigen gebruik. Bij/na het terugschroeven van de Corona-maatregelen zal de kust ongetwijfeld haar prachtige troeven - dichtbij, veilig, veel te beleven - ten volle kunnen uitspelen. De prijzen zullen de komende tijd dan ook waarschijnlijk niet dalen, aangezien de meeste eigenaars van vastgoed aan de kust financieel niet genoodzaakt zullen zijn om hun onroerend goed te verkopen.

Voor nieuwbouwprojecten komt er in bepaalde kustregio’s mogelijks wél een moeilijke periode aan. Potentiële kopers zullen de komende maanden ongetwijfeld de kat even uit de boom kijken aangezien een tweede verblijf geen basisbehoefte is en zij willen afwachten hoe de economische wereld opnieuw gaat draaien na het Corona-tijdperk.