De meest gestelde vastgoedvragen in tijden van Corona

1. ALGEMEEN: Zijn jullie momenteel nog aan de slag? Kunnen wij momenteel nog bij jullie terecht met onze vastgoedvragen?

2. VERHUUR EN VERKOOP: Mogen er momenteel nog bezoeken gebracht worden aan huurwoningen met kandidaat-huurders en kandidaat-kopers?

3. VERHUUR EN VERKOOP: Indien je via deze digitale manier een huurder vindt of indien je net voor de inwerkingtreding van de maatregelen al een huurder gevonden had - kan je dan nog een huurovereenkomst ondertekenen? Kan je nog een onderhandse verkoopovereenkomst ondertekenen?

4. VERHUUR EN VERKOOP: Hoe gaat de verhuis in zijn werk? Hoe krijg ik de sleutels van mijn (huur)woning?

5. VERHUUR: Mag de intredende plaatsbeschrijving nog doorgaan?

6. VERHUUR: Moet ik mijn huur verder blijven betalen (langs de kant van de huurder) en kan mijn huurder eisen dat hij de huur momenteel niet of maar gedeeltelijk moet betalen (langs de kant van de verhuurder)?

7. VERHUUR: Wat als je huurovereenkomst afloopt tijdens de Corona-maatregelen? Kan je verhuurder je dan dwingen om te verhuizen?

8. MEDE-EIGENDOM: Mag de algemene vergaderingen van mijn gebouw nog doorgaan?

9. MEDE-EIGENDOM: Mogen dringende herstellingen in mijn gebouw nog uitgevoerd worden?

10. VERKOOP: Wat als mijn notariële aankoop-/verkoopakte momenteel niet kan doorgaan bij de notaris?

11. VERKOOP: Zullen kandidaat-kopers nog een krediet krijgen bij de bank?

ALGEMEEN

Zijn jullie momenteel nog aan de slag? Kunnen wij momenteel nog bij jullie terecht met onze vastgoedvragen?

Onze kantoren zijn gesloten voor fysieke afspraken, maar dit betekent zeker niet dat wij onze klanten in de kou laten staan. Doordat wij sterk gedigitaliseerd zijn, kunnen wij onze klanten nog steeds digitaal ondersteunen. Onze digitalisering laat zich vooral voelen op onze websites waar we de mogelijkheid bieden om je eigendom digitaal te laten schatten, of waar we de mogelijkheid voorzien om een virtuele rondleiding te maken door ons pandenaanbod.

VRAGEN OVER VERHUUR

Mogen er momenteel nog bezoeken gebracht worden aan huurwoningen met kandidaat-huurders?

Helaas, is dit al zeker tot en met 3 mei 2020 verboden. Ook voor woningen die te koop staan geldt hetzelfde verbod, zowel voor makelaars, notarissen als voor particuliere verkopers, aangezien dit geen essentiële verplaatsingen betreft. Wij vangen dit momenteel op door foto’s, 360°-tours en pandvideo’s op onze websites die kandidaten een mooi beeld van het pand in kwestie kunnen geven. We kunnen kandidaten ook al alle relevantie informatie m.b.t. het pand doorsturen en een lijst van geïnteresseerden aanleggen.

Indien je via deze digitale manier een huurder vindt of indien je net voor de inwerkingtreding van de maatregelen al een huurder gevonden had - kan je dan nog een huurovereenkomst ondertekenen? (En wat met een onderhandse verkoopovereenkomst?)

Dit is wel degelijk mogelijk. Ofwel gebeurt dit op een digitale manier, via het plaatsen van een elektronische handtekening - hiervoor heb je enkel je identiteitskaart, een EID-lezer en de pincode van je identiteitskaart nodig - of via de Itsme app, zodat dit echt vlot kan gebeuren. Lukt dit niet, dan kan de huurovereenkomst naar de partijen per post worden opgestuurd ter ondertekening. Wij kunnen nadat alles ondertekend is, de huurovereenkomst digitaal registreren.

Ook onderhandse verkoopovereenkomsten komen op eenzelfde manier digitaal ondertekend worden.

Hoe gaat de verhuis in zijn werk? Hoe krijg ik de sleutels van mijn (huur)woning?

Een dringende verhuis wordt als een essentiële verplaatsing aanzien en mag dus doorgaan. Mogelijks kan je geen beroep doen op bepaalde verhuisfirma’s en zal dit wat heen- en weer-gebel met verhuisfirma’s opleveren. Interessant om weten is dat indien verhuizen via een verhuisfirma niet mogelijk is, je ook een beroep mag doen op je gezinsleden en je ook de hulp van maximaal één extra persoon mag inroepen.

Volgende situaties worden als een dringende verhuis gezien:

1. de ongezondheid van de woning of het dreigende gevaar voor de gezondheid van de bewoners;

2. de financiële situatie van de bewoners die niet in staat zijn twee woningen tegelijk te betalen;

3. het feit dat een nieuwe huurder, bij gebrek aan een ander huisvestingsalternatief, de bewoonde woning moet kunnen gebruiken;

Het is aangewezen om bij de gemeentelijke diensten/stadsdiensten een attest toestemming dringende verhuis op te vragen om te kunnen tonen bij eventuele controle door de politie.

Wat de sleutels betreft, mogen deze nog steeds afgegeven worden, al moet je gelet op de regels van social distancing hier wat creatiever mee omspringen dan anders het geval zou zijn: zo kan je de sleutel tot bij de nieuwe huurder brengen als deze niet ver woont - waarbij je buiten blijft staan - of kan je met de huurder afspreken aan de huurwoning om buiten de sleuteloverdracht te doen. Belangrijk hierbij is wel om af te tekenen dat de sleutel werd afgegeven.

In het kader van verkoop geldt dezelfde regeling.

Mag de intredende plaatsbeschrijving nog doorgaan?

De intredende plaatsbeschrijving is heel erg belangrijk, omdat dit document aangeeft wat de toestand van het huurpand is bij de start van de huurovereenkomst. Het is dus dé manier om aan te tonen op het einde van de huurovereenkomst welke schade werd veroorzaakt door de huurder en welke schade er voordien al was.

De intredende plaatsbeschrijving is een verplicht document en moet wel degelijk nog steeds opgemaakt worden op kosten van verhuurder en huurder en rekening houdend met de opmerkingen van verhuurder en huurder. Bovendien moet dit document nog steeds “omstandig” zijn, dit betekent dat het een goede beschrijving van de ruimtes moet bevatten, geïllustreerd door voldoende foto’s. Anderzijds geldt de regel dat fysiek contact vermeden moet worden. Die beide zaken combineren, lijkt op het eerste zicht niet zo eenvoudig, maar er is wel degelijk een perfecte oplossing voorhanden.

Zo mag de plaatsbeschrijver ter plaatse langsgaan zonder dat er iemand aanwezig is. De plaatsbeschrijver bezorgt vervolgens per mail of per post zijn ontwerp van verslag aan verhuurder en huurder, die hun opmerkingen meegeven. Vervolgens wordt het verslag gefinaliseerd en ondertekend door verhuurder en huurder. Dit kan zowel digitaal (via SMS) als door de plaatsbeschrijving naar de verschillende partijen op te sturen per post opdat ieder op zijn beurt zou kunnen ondertekenen. Finaal kan de plaatsbeschrijving digitaal geregistreerd worden.

Dezelfde regeling geldt ook voor de uittredende plaatsbeschrijving op het einde van de huurovereenkomst.

Moet ik mijn huur verder blijven betalen (langs de kant van de huurder) en kan mijn huurder eisen dat hij de huur momenteel niet of maar gedeeltelijk moet betalen (langs de kant van de verhuurder)?

Eigenlijk verschilt het antwoord hier van het type vastgoed dat je verhuurt of huurt.

a. Verhuur je een woning of een appartement?

Dan is er geen regelgeving die voorziet dat je als verhuurder verplicht bent om het huurgeld kwijt te schelden en dat je dit als huurder zou kunnen eisen. De huurder heeft immers nog steeds het volledige genot van de woning. Juridisch is dit dus heel duidelijk.

Evenwel is er nog altijd zoiets als het menselijke aspect en de visie op langere termijn. Blijkt dat jouw huurder echt wel in de problemen komt om de huur te kunnen betalen omwille van tijdelijke economische werkloosheid, kan hij dit bewijzen en was deze huurder in het verleden altijd te goeder trouw, dan kan je als verhuurder zeker een tijdelijke kwijtschelding, een tijdelijke vermindering van huurprijs of een uitstel van betaling toestaan. Een andere mogelijkheid is dat je als verhuurder de indexering van de huurgelden bijvoorbeeld even uitstelt als deze in april gepland stond.

Dit kan ervoor zorgen dat de relatie met je huurder goed blijft én dat je huurder naar de toekomst toe zijn huur verder correct kan betalen, wat zeker niet onbelangrijk is. Een huurder die niet meer kan betalen, kan op termijn immers veel meer kosten - zeker als je moet procederen om de huurovereenkomst stop te zetten - dan een toegift voor enkele maanden.

Een heel belangrijke opmerking bij dit alles is dat als je een regeling treft als verhuurder en huurder, je dit heel duidelijk op papier zet. Bepaal dus heel goed voor welke termijn er geen of minder huur betaald moet worden of welk betalingsuitstel wordt gegeven.

b. Verhuur je een handelspand?

Dan speelt diezelfde redenering natuurlijk - en waarschijnlijk in nog veel meer gevallen -, aangezien heel veel handelszaken en kantoren noodgedwongen tijdelijk de deuren moeten sluiten. Daar is er evenwel wél een juridisch kanttekening die kan gemaakt worden, aangezien deze bedrijven een toestand van tijdelijke overmacht zouden kunnen inroepen om tijdelijk geen of minder huur te moeten betalen.

Het is dus zeker belangrijk om te luisteren naar je huurder en te kijken of er een tijdelijke regeling mogelijk is. Weet dat een reductie van de huur hierbij meer wenselijk is dan een uitstel van betaling, aangezien veel bedrijven het financieel zeer zwaar zullen hebben de komende maanden en het voor hen zeer moeilijk zal zijn om achterstallen weg te kunnen werken.

Wees als huurder evenwel ook redelijk, indien je zonder uitleg meldt dat je 4 maanden geen huur zal betalen of indien jij geen werkelijke nadelen van de maatregelen ondervindt, zal je waarschijnlijk van een kale reis terugkeren. Ook de verhuurder heeft immers leningen af te lossen - informeer als verhuurder in dat geval zeker bij de bank in hoeverre je de lening tijdelijk kan opschorten - en heeft dit huurgeld daar mogelijks voor nodig.

Kom je tot een akkoord als verhuurder en huurder? Zorg dan ook hier dat je deze afspraken duidelijk op papier zet.

c. Verhuur je een studentenkamer?

Hierbij komt natuurlijk de vraag naar boven of deze huurovereenkomst kan verbroken worden aangezien de universiteiten en hogescholen gesloten zijn. Ook hier is het antwoord zeer duidelijk: zolang je als student toegang hebt tot je studentenkamer, blijft de huurovereenkomst wel degelijk lopen.

Ook hier kan je evenwel contact opnemen met de verhuurder om te kijken of een regeling mogelijk is. En ook hier geldt de regel: zet de gemaakte afspraken duidelijk op papier zodat hieromtrent later geen discussies kunnen ontstaan.

Wat als je huurovereenkomst afloopt tijdens de Corona-maatregelen? Kan je verhuurder je dan dwingen om te verhuizen?

Zoals daarnet al meegegeven, wordt een dringende verhuis wel degelijk als een essentiële verplaatsing beschouwd. Is het voor jou als huurder niet mogelijk om op tijd te verhuizen? Neem dan zeker zo snel mogelijk contact op met de verhuurder om te kijken of je nog even langer in de huurwoning mag blijven. Indien de verhuurder hiermee akkoord gaat, zet je dit best duidelijk op papier. De prijs die je voor dit kort verder gebruik betaalt, is dan dezelfde als de huurprijs die je vroeger betaalde.

Blijkt evenwel dat er al een nieuwe huurovereenkomst werd ondertekend die meteen start na het einde van jouw huurovereenkomst? Dan praat je best ook even met de nieuwe huurders of voor hen de mogelijkheid bestaat om de huurovereenkomst iets later op te starten (vb.: omdat men nog bij de ouders woont). Blijkt evenwel dat de nieuwe huurders hun verhuis niet kunnen uitstellen? Dan zal je als oude huurder een oplossing moeten zoeken en moeten verhuizen. De regel is dat de nieuwe huurder in dit geval voorrang krijgt.

VRAGEN OVER MEDE-EIGENDOM

Mag de algemene vergadering van mijn gebouw nog doorgaan?

Dit mag voorlopig niet tot en met 19 april. Dit betekent natuurlijk niet dat de syndicus geen optimale dienstverlening meer zou blijven leveren. Via telewerk en digitale communicatie wordt de continuïteit van het beheer door de syndici gegarandeerd en opgevolgd zoals dat anders het geval is.

Ondertussen werd door het kabinet van Minister Geens gecommuniceerd dat de algemene vergadering na afloop van de crisisperiode binnen de 5 maanden moet plaatsvinden. Zo kan een syndicus ook de zomermaanden overbruggen, indien er geen vergaderingen kunnen plaatsvinden. Tijdens dit uitstel wordt de continuïteit verzekerd: de mandaten van de syndicus en de leden van de raad van mede-eigenaars worden verlengd tot bij de eerstvolgende algemene vergadering. Zij oefenen verder hun bevoegdheden uit, zo veel als mogelijk binnen de geldende voorschriften.

Mogen dringende herstellingen in mijn gebouw nog uitgevoerd worden?

Deze mogen wel degelijk nog worden uitgevoerd, aangezien dit als essentiële verplaatsingen wordt aanzien. Evenwel geldt ook hier dat de regels inzake social distancing gerespecteerd moeten worden.

VRAGEN OMTRENT KOPEN EN VERKOPEN

Bepaalde zaken die eerder al werden aangehaald in dit artikel inzake verhuur, zijn ook van toepassing wat betreft verkoop. Denk maar aan het feit dat momenteel geen fysieke plaatsbezoeken mogelijk zijn - ook niet voor het maken van foto’s of het uitvoeren van elektrische keuringen -, dat alle overeenkomsten digitaal getekend kunnen worden of per post opgestuurd kunnen worden, de mogelijkheid tot sleutelafgifte, en de mogelijkheid tot uitstel van betaling lening. Maar daarnaast zijn er toch ook nog een aantal vragen die eigen zijn aan verkoop.

Wat als mijn notariële aankoop-/verkoopakte momenteel niet kan doorgaan bij de notaris?

Zo moet de verkoopakte normaal gezien binnen de 4 maanden na het ondertekenen van de onderhandse verkoopovereenkomst - ook wel compromis genoemd - bij de notaris passeren. Dit omdat binnen de 4 maanden de registratierechten betaald moeten worden.

Veel notarissen kunnen momenteel evenwel geen verkoopaktes meer laten passeren of “verlijden”, zodat veel kopers in de problemen komen om deze termijn van 4 maanden na te leven. Deze kopers zijn dan ook bang dat zij een boete zullen moeten betalen omdat de registratierechten niet op tijd betaald kunnen worden. Minister Diependaele heeft dit probleem ook gezien en heeft ondertussen gecommuniceerd dat de termijn om de aktes te verlijden met 2 maanden wordt verlengd. Indien de lockdown-termijn nog verlengd zou worden, zal deze termijn nog verder verlengd worden.

Zit je in een situatie waarin je je eigen woning verkoopt en je het geld dat dit oplevert nodig hebt voor de aankoop van je nieuwe woning? Zorg dan dat je bij het herinplannen van de verschillende aktes - nl.: verkoop eigen woning enerzijds en aankoop nieuwe woning anderzijds - er rekening mee houdt om deze weer in dezelfde volgorde in te plannen. Zo vermijd je dat je een overbruggingskrediet nodig zou hebben.

Zullen kandidaat-kopers nog een krediet krijgen bij de bank?

Het Corona-virus zorgt voor een ernstige verstoring van het dagelijkse leven, maar zal van voorbijgaande aard zijn. Er werd aan onze banken door de Europese Centrale Bank de nodige steun beloofd, al is het voorlopig afwachten wat het effect hiervan zal zijn. Op vandaag stellen wij vast dat er nog steeds kredieten worden afgeleverd, maar dat - door de drukte bij de banken - het afhandelen van het leningsdossier wat meer tijd in beslag neemt. Daarnaast wordt ook verwacht dat de rentes laag zullen blijven.