Alles wat je moet weten over het EPC

Wat is een EPC en welke types EPC’s bestaan er in Vlaanderen?

Wat is een EPC?

Een EPC - voluit ‘een energieprestatiecertificaat’ - is een document dat de energiezuinigheid van een woning, handelspand, kantoorruimte,... weergeeft en tegelijkertijd ook aanbevelingen doet om deze energiezuinigheid te verbeteren.

Het is een document dat in het kader van verkoop of verhuur - meestal - verplicht is.

Welke types EPC's bestaan er in Vlaanderen?

Op vandaag bestaat er in Vlaanderen een EPC voor woningen, een EPB voor nieuwbouwwoningen of - gebouwen, een EPC KNR voor kleine niet-residentiële gebouwen en een EPC NR voor grote niet-residentiële gebouwen. Om de energiezuinigheid van de gemene delen en de collectieve installaties van appartementsgebouwen in kaart te brengen, werd bovendien ook het EPC gemene delen in het leven geroepen.

1. Het EPC residentieel gebouw

Het EPC residentieel gebouw, is eigenlijk een soort van rapport dat de energiezuinigheid van je woning weergeeft. Op dit EPC kan je het EPC-kengetal of EPC-label aflezen: dit drukt uit hoeveel energie een woning verbruikt per vierkante meter per jaar. Hoe lager je EPC-kengetal of EPC-label, hoe beter de energiescore van je woning is.

Wat is de huidige EPC-norm?

Voor bestaand woonvastgoed, bestaat er op vandaag geen minimumnorm qua EPC zolang dit onroerend goed niet van eigenaar verandert. Verkoop je evenwel je woning, dan heeft de koper sinds 1 januari 2023 de verplichting om binnen de 5 jaar na aankoop een EPC-attest met minstens een label D te kunnen voorleggen.

De komende jaren wordt deze verplichting bovendien nog verstrengd.

Waarom heb je bij de verkoop van je woning een EPC nodig?

Hoewel de inhoud van dit EPC-attest louter informatief is, kan je op vandaag je woning niet meer verkopen zonder dat er een EPC-attest voor deze woning aanwezig is. De koper moet immers voorafgaand aan de verkoop geïnformeerd worden over het energieverbruik van de woning: dergelijke informatie kan een rol spelen bij de beslissing tot aankoop of de prijsbepaling.

De EPC-score van de woning dient reeds bij de opstart van de verkoopspubliciteit vermeld te worden. Het originele energieprestatiecertificaat moet dan ten laatste bij de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst (= compromis) aan de koper worden bezorgd.

Waarom heb je bij het verhuren van je woning een EPC nodig?

Net zoals bij verkoop, moet je als verhuurder ook verplicht over een geldig EPC attest beschikken opdat je een woning kan verhuren. De huurder heeft immers eveneens het recht om het energieverbruik van de woning te kennen, vooraleer de huurovereenkomst wordt afgesloten.

De EPC-score van de woning dient reeds bij de opstart van de verhuurpubliciteit vermeld te worden. Indien de huurder dit wenst, kan hij steeds een kopie van het energieprestatiecertificaat bekomen bij de ondertekening van de huurovereenkomst.

Wie zorgt voor de opmaak van het EPC-attest?

Een EPC-attest wordt opgemaakt door een erkend energiedeskundige. Die maakt een uitgebreide rondgang in je woning om de energiescore ervan te bepalen. Hierbij houdt de energiedeskundige rekening met tal van factoren zoals de staat van de verwarmingsinstallatie en/of boiler, de aanwezigheid van zonnepanelen, de muur- en dakisolatie, de vorm van beglazing in je woning, de oriëntatie van je woning,....

Hoelang is een EPC-attest geldig?

Een EPC-attest is in principe tien jaar geldig. Indien je je woning bijvoorbeeld 5 jaar na de opmaak van het EPC opnieuw verkoopt of verhuurt, dan moet er geen nieuw EPC opgemaakt worden, tenzij er belangrijke energiebesparende werken aan de woning zouden zijn uitgevoerd waardoor de energiescore van je woning aanzienlijk beïnvloed zou zijn.

Sinds 1 januari 2022 is hier evenwel verandering in gekomen. Immers: in 2019 werd het EPC grondig vernieuwd. Het doel van deze restyling was om potentiële huurders en kopers nog beter te informeren en om eigenaars aan te zetten om energiezuinige maatregelen te nemen door bv te renoveren. Door deze sensibilisatie en informatie hoopt Vlaanderen in 2050 een energiezuinig gebouwenpark te hebben.

Zo werd er een label toegevoegd gaande van A+ (energiezuinig) tot F (energieverslindend) opdat kopers (en huurders) heel snel de energiezuinigheid van een woning zouden kunnen inschatten en er gemakkelijker een vergelijking zou kunnen gemaakt worden tussen verschillende woningen op het vlak van energiezuinigheid. Daarnaast toont dit nieuwe EPC aan welke zaken er energetisch gezien goed zijn aan de woning, welke minder goed en welke aanpassingen nodig zijn om een beter EPC-label te krijgen. Dit kan gaan over zowel de daken, gevels, vensters, beglazing, deuren, vloeren,... Tenslotte wordt er ook een raming van de kosten voorzien, zodat je je energiescore kan verbeteren.

Omwille van het feit dat dit EPC “new style” op die manier veel meer informatie geeft aan potentiële kopers, heeft de regelgever beslist om vanaf 01.01.2022 een “oud” EPC (nl. een EPC dat werd opgemaakt vóór 1 januari 2019) een kortere geldigheidsduur in het kader van verkoop (voor verhuur verandert er niets!) te geven. Zo is een “oud” EPC in geval van een verkoop vanaf 01.01.2022 niet langer geldig, ondanks het feit dat op dit EPC staat genoteerd dat dit wel nog geruime tijd geldig is. (vb.: een EPC dat dateert van 01.04.2017 en normaal geldig is tot 01.04.2027, is in het kader van verkoop toch niet meer geldig)

2. Het EPC bouw (of kortweg: EPB)

Woningen of appartementen gebouwd met een bouwvergunning die afgeleverd werd na 1 januari 2006, moeten aan strenge energie-eisen voldoen. Voor dergelijke panden moet er bij het bouwen ervan verplicht een EPB-dossier worden opgemaakt. EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. In het dossier staat dan beschreven in welke mate de (nieuwbouw)woning voldoet aan de wettelijke voorwaarden inzake thermische isolatie, energieprestatie en ventilatie.

Het EBP-dossier is dus uitgebreider dan een energieprestatiecertificaat en geeft potentiële kopers of huurders dus bijkomende informatie. Net zoals het EPC blijft een EPB-dossier in principe tien jaar geldig, ongeacht wanneer dit is opgemaakt (in tegenstelling tot het EPC residentiële gebouwen dat in het kader van verkoop niet ouder mag zijn dan 01.01.2019).

3. Het EPC klein niet-residentieel gebouw

Sinds 01.01.2020 geldt ook voor de verhuur en verkoop van kleine niet-residentiële gebouwen - waaronder ook handelspanden vallen - de verplichting om over een EPC te beschikken en dit mee te nemen in de bijhorende publiciteit.

Wat is een klein niet-residentieel gebouw?

Om te bepalen welke panden onder de nieuwe verplichting vallen, gelden een aantal voorwaarden.

a. Het moet een pand betreffen waarin niet wordt gewoond

Belangrijk om weten is dat hierbij wordt gekeken naar het feitelijk gebruik van het onroerend goed op het moment dat het te koop of te huur wordt gesteld.

Daarbij wordt vervolgens nog volgende “filter” voorzien:

• EPC nodig

  • Kantoren

  • Handelsruimtes

  • Logeerfuncties

  • Horeca

  • Praktijkruimten
    

• Geen EPC nodig

  • Industriële gebouwen (vb.: productiehallen & serres)

  • Religieuze gebouwen

  • Alleenstaande (= vrijstaande) niet-residentiële gebouwen met een bruikbare vloeroppervlakte < 50 m² vb.: container-frituur

  • Serres, stallen en werkplaatsen van een landbouwbedrijf

b. Het moet een “klein” pand betreffen

Men spreekt over een klein gebouw, indien de bruikbare vloeroppervlakte kleiner is dan 500 m². Belangrijk om weten is dat als een afzonderlijke entiteit/gebouw wordt beschouwd:

• een entiteit met een eigen, individuele ingang
  vb.: in een KMO-unit hebben de verschillende entiteiten vaak elk een eigen ingang

• een entiteit met eigen sanitaire voorzieningen
  vb.: in een gebouw hebben alle units per verdieping gemeenschappelijke sanitaire voorzieningen = elke verdieping wordt beschouwd als één entiteit.

Maakt de desbetreffende entiteit (vb.: kantoor, winkel) bovendien deel uit van een groter geheel van niet-residentiële gebouwdelen, waarbij er een gemeenschappelijke ingang is (vb.: in een winkelcentrum of bedrijvencentrum), dan geldt nog een bijkomend criterium. Is de totale oppervlakte van de aaneengesloten niet-residentiële delen (de oppervlakte van de woongedeelten, magazijnen, loodsen worden hierbij niet meegeteld!) in dat geval meer van 1.000 m², dan is er toch geen EPC nodig.

Hoe ziet dit EPC eruit en door wie wordt het opgemaakt?

Het EPC kleine niet-residentiële gebouwen wordt - net zoals het EPC residentiële gebouwen en het EPC gemene delen - opgemaakt door een energiedeskundige type A.

De energiezuinigheid van het gebouw wordt weergegeven aan de hand van labels:

Hierbij duidt een label A+ op een heel energiezuinig gebouw, een label F wijst dan weer op een heel energieverslindend gebouw of gebouwdeel.

Het EPC-attest is 10 jaar geldig. Handig weetje: wordt een huurovereenkomst afgesloten voor een duur van 9 jaar en wordt hiervoor een EPC opgemaakt, dan is dit EPC bij de herverhuur na 9 jaar normaliter nog steeds geldig en kan dit dus nogmaals dienen voor de volledige duur van de nieuwe huurovereenkomst. Op die manier kan een EPC dus meer dan 10 jaar nuttig zijn!

Wanneer heb ik het EPC-attest kleine niet-residentiële gebouwen nodig?

Het EPC kleine niet-residentiële gebouwen moet verplicht beschikbaar zijn van zodra een klein niet-residentieel gebouw in Vlaanderen te huur of te koop gesteld wordt. Deze regeling trad in voege op 01.01.2020 en heeft betrekking op huurovereenkomsten en onderhandse verkoopovereenkomsten die vanaf dan worden afgesloten.

Hierbij wordt het EPC-label - en de unieke code indien het adres van het pand niet is vermeld - meegenomen in de publiciteit en in de huurovereenkomst of onderhandse verkoopovereenkomst.

In het kader van verhuur wordt een kopie van dit EPC afgeleverd aan de huurder, in het kader van verkoop wordt het origineel EPC overhandigd aan de koper op het moment van het verlijden van de authentieke akte.

De regelgever heeft - net zoals bij het EPC residentiële gebouwen - een scherpe boete voorzien indien het EPC niet wordt voorzien. Dit betreft een boete gaande van € 500 tot € 5.000.

4. Het EPC NR

Het EPC (grote) niet-residentiële gebouwen - of kortweg EPC NR - moet verplicht beschikbaar zijn bij verkoop en verhuur van (grote) niet-residentiële gebouwen in Vlaanderen vanaf 01.01.2023.

Wat is een (groot) niet-residentieel gebouw?

Eerst en vooral moet het gaan om een niet-residentieel gebouw (zie punt 3 hierboven), dat daarnaast voldoende groot is.

Men spreekt over een groot gebouw, indien:

• de bruikbare vloeroppervlakte van de entiteit groter is dan 500 m²

• de desbetreffende entiteit (vb: kantoor, winkel) kleiner is dan 500m2, maar deel uitmaakt van een groter geheel van niet-residentiële gebouwdelen, waarbij er een gemeenschappelijke ingang is (vb.: in een winkelcentrum of bedrijvencentrum) en de totale oppervlakte van de aaneengesloten niet-residentiële delen (de oppervlakte van de woongedeelten, magazijnen, loodsen worden hierbij niet meegeteld!) meer is dan 1.000m2

Hoe ziet dit EPC NR eruit en door wie wordt dit opgemaakt?

Het EPC (grote) niet-residentiële gebouwen wordt - net zoals het EPC residentiële gebouwen en het EPC kleine niet-residentiële gebouwen - opgemaakt door een energiedeskundige type A. Ook hier wordt de energiezuinigheid van het gebouw weergegeven aan de hand van labels:

Opnieuw duidt een label A op een heel energiezuinig gebouw, een label F betreft een heel energieverslindend gebouw of gebouwdeel.

In tegenstelling tot bij een gewoon EPC of EPC KNR, wordt op het EPC NR ook het aandeel hernieuwbare energie vermeld (in %).

Het EPC NR is - in tegenstelling tot het gewoon EPC en het EPC KNR - slechts 5 jaar geldig.

Wanneer heb ik het EPC NR nodig?

Het EPC NR moet verplicht beschikbaar zijn bij verkoop en verhuur van (grote) niet-residentiële gebouwen in Vlaanderen vanaf 01.01.2023. Het is daarnaast een belangrijke tool in het kader van het naleven van de renovatieverplichting voor niet-residentiële gebouwen die sinds 1 januari 2022 geldt

Hierbij wordt het EPC-label - en de unieke code indien het adres van het pand niet is vermeld -, alsook het aandeel hernieuwbare energie meegenomen in de publiciteit en in de huurovereenkomst of onderhandse verkoopovereenkomst. Let wel: werd een huurovereenkomst of onderhandse verkoopovereenkomst afgesloten vóór 01.01.2023, dan moet geen EPC NR voorzien worden.

Bij verhuur wordt een kopie van dit EPC NR afgeleverd aan de huurder, bij verkoop wordt het origineel EPC NR overhandigd aan de koper op het moment van het verlijden van de authentieke akte.

De regelgever heeft - net zoals bij het EPC residentiële gebouwen en het EPC kleine niet-residentiële gebouwen - een scherpe boete voorzien indien het EPC NR niet wordt voorzien, gaande van € 500 tot € 5.000.

Vanaf 2025/2026 wordt de regelgeving bovendien nog strenger en staat de verplichting tot het beschikken over een EPC NR los van een verkoop of verhuur, nl.:

• 1 januari 2025: elke grote niet-residentiële gebouweenheid met een bruikbare vloeroppervlakte groter dan of gelijk aan 1000 m² moet over een EPC NR beschikken;

• 1 januari 2026: elke grote niet-residentiële gebouweenheid met een bruikbare vloeroppervlakte kleiner dan 1000 m² moet over een EPC NR beschikken.

5. Het EPC gemene delen

Doet het EPC gemene delen maar vaag een belletje rinkelen? Nochtans moet dit document sinds 1 januari 2022 in bepaalde appartementsgebouwen verplicht aanwezig zijn. De Vlaamse Regering - die een energiezuinig gebouwenpark beoogt in 2050 - wil zo aan syndici en eigenaars een instrument ter beschikking stellen om de energieprestatie van de gemene delen van een gebouw te kennen. Bovendien informeert dit document hen meteen ook over de beste stappen richting een energiezuinige renovatie van dit gebouw.

Welke informatie bevat dit EPC gemene delen?

Het EPC gemene delen bevat relevante energetische informatie over de gemene delen van het appartementsgebouw in kwestie. Meer in het bijzonder betreft dit:

• de gebouwschil: dak, buitenmuren, vloer, maar ook vensters, deuren en verlichting van de gemeenschappelijk (circulatie)ruimtes zoals inkomhal en gang;

• de collectieve installaties: installaties voor verwarming en productie van warm water;

• gegevens over de installaties voor zonne-energie;

Deze informatie zal bovendien als basis dienen voor de opmaak van het EPC voor de privatieve delen (nl.: het appartement zelf) dat nog steeds verplicht voorzien moet worden in het kader van verkoop en verhuur.

In welke gevallen moet een EPC gemene delen worden voorzien?

Van zodra er meer dan één woongelegenheid aanwezig is in een gebouw, is het verplicht om een EPC gemene delen te voorzien, het is hierbij niet van belang:

• hoeveel kavels er effectief voor bewoning bestemd zijn: dit kunnen er 2, maar evengoed ook 100 zijn;

• dat er in het gebouw enkel kavels aanwezig zijn die voor bewoning bestemd zijn; zo is het mogelijk dat er naast diverse woonentiteiten ook een handelsruimte in het gebouw aanwezig is;

• of het volledige appartementsgebouw eigendom is van één persoon, dan wel of de verschillende appartementen eigendom zijn van verschillende eigenaars; niet enkel VME’s vallen dus onder de verplichting;

• of er al dan niet verwarming in het gebouw aanwezig is;

Er geldt één belangrijk uitzonderingsgeval op deze verplichting, nl.: indien er sprake is van een nieuw appartementsgebouw. Meer in het bijzonder zal pas 10 jaar na het bekomen van de bijhorende vergunning voor stedenbouwkundige handelingen - dus niet: het opleveren van de bouwwerken ! - een EPC gemene delen noodzakelijk zijn. Dit aangezien ervan uitgegaan wordt dat het gebouw in dat geval reeds voldoende energiezuinig is zodat het EPC gemene delen niet meteen een meerwaarde biedt.

Vanaf wanneer is dit EPC gemene delen beschikbaar en vanaf wanneer moet je verplicht over dergelijk EPC beschikken?

Het EPC gemene delen kan sinds 1 januari 2020 worden afgeleverd.

De datum vanaf wanneer het appartementsgebouw in kwestie verplicht over een EPC gemene delen moet beschikken, is afhankelijk van de grootte van het appartementsgebouw:

Deze verplichting geldt ongeacht of er op dat moment een verkoop of een verhuur van een appartement binnen het gebouw plaatsvindt.

Beschik je als VME niet over een dergelijk EPC, dan loop je het risico te worden bestraft met een administratieve geldboete van € 500 tot € 5.000. Ook een verkoop of verhuur van een appartement binnen het gebouw, zal niet zomaar kunnen worden afgerond zonder het EPC gemene delen.

Anticiperen is dus zeer belangrijk. Omwille van die reden zal een vooruitziende syndicus tijdig de beslissing tot het opmaken van het EPC gemene delen reeds opnemen op de dagorde van de Algemene Vergadering van de VME. Op die manier kan de energieprestatiedeskundige type A – die bevoegd is om het EPC gemene delen op te maken – tijdig zijn werk aanvatten en tijdig een EPC gemene delen afleveren.

Hoe lang is een EPC gemene delen geldig?

Vanaf de datum van opmaak, is het EPC gemene delen in principe 10 jaar geldig. Wordt evenwel 15% van de schildelen vervangen, bij- of nageïsoleerd of worden de collectieve installatie of installaties op zonne-energie van het gebouw vernieuwd? Dan zal het EPC gemene delen van rechtswege vervallen - zelfs al is de termijn van 10 jaar nog niet verstreken - en zal er binnen de 6 maand een nieuw EPC gemene delen moeten worden opgemaakt.