Onze experts aan het woord: een blik op de nieuwbouwmarkt!

In deze update bespreken Nick en Maxime hoe de vastgoedmarkt dit jaar evolueert:

• Ze gaan dieper in op de stijgende verkoopcijfers bij Dewaele, ondanks de dalende transacties in de bredere markt.
• Ook de verschuiving van nieuwbouw naar renovatie komt uitgebreid aan bod. De stijgende bouwkosten en strengere energienormen maken renovatie steeds aantrekkelijker, maar toch blijft nieuwbouw onmisbaar om het woningaanbod klaar te stomen voor de toekomst.
• Daarnaast worden de effecten van de bouwcrisis en de recente beleidsbeslissingen besproken, waaronder het wegvallen van de 6% BTW-regel bij sloop en heropbouw. Wat betekent dit voor kopers en investeerders? En hoe kan een mogelijke renteverlaging de nieuwbouwmarkt weer een boost geven?
• Tenslotte gaan ze in op de toenemende vraag naar duurzame energieoplossingen zoals warmtepompen en hoe de stijgende energiekosten de keuzes van huiseigenaren beïnvloeden.

1. Kwartaalcijfers

We zagen in het eerste semester van 2024 4,2% minder vastgoedtransacties bij de Vlaamse notarissen in vergelijking met 2023 terwijl wij bij Dewaele net 4% meer verkooptransacties optekenen. We kunnen hier voornamelijk uit afleiden dat de particuliere verkoper terug meer behoefte heeft aan professionele begeleiding voor het realiseren van zijn verkooptransactie. Het “vanzelf” verkopen zoals post corona is echt wel achter de rug.

Een ander interessant vastgoedcijfer in de brede markt is dat er 30% minder huurtransacties geregistreerd werden, voornamelijk te wijten aan een lagere mobiliteit in de huurmarkt. Huurders blijven langer in hun huurpand door gestegen rente en lagere ontleningscapaciteit en aan de aanbodzijde blijven investeerders afwachtend, ook mede door de hoge rente, waardoor er minder kwalitatief woonaanbod op de huurmarkt beschikbaar komt.

2. Verschil/verschuiving renovatie - nieuwbouw

We merken in onze kantoren de laatste jaren een verschuiving van nieuwbouw naar de renovatiemarkt. Dit fenomeen is te danken aan verschillende factoren, maar hoofdzakelijk de gestegen bouwkosten (reken op 30%), strengere eisen naar energieperformantie en een grotere focus op duurzaamheid, die het gevolg is van de afschakeling van fossiele brandstoffen. De subsidies voor energiebesparende renovaties spelen ook een cruciale rol om voor renovatie te kiezen.

We merken dat steeds meer mensen kiezen voor renovatie als alternatief voor nieuwbouw. Dit komt vaak omdat renovatie voordeliger lijkt, zeker in het licht van de gestegen bouwkosten. Men denkt bij renovatie ook vaak een stuk uurlonen te kunnen uitsparen door werkzaamheden zelf uit te voeren. Anderzijds blijft het dubbel werk want eerst ontmantel je iets om het nadien weer aan te kleden waardoor een volledige afbraak en heropbouw op het einde van de rit vaak goedkoper uitkomt.

In Brussel zien we dit ook. Veel woningen zijn verouderd en met de huidige regelgeving is renovatie vaak een logische keuze, vooral in stedelijke gebieden. In tegenstelling tot bij jou in Vlaanderen kennen wij in Brussel nog geen renovatieverplichting en toch ervaren wij hetzelfde fenomeen. Dit ook vaak omdat gevels beschermd zijn en een sloop en wederopbouw niet mogelijk is. We verwachten ook een impact op de waarde van beschermde woningen omdat de regelgeving over de bescherming van het onroerend erfgoed enerzijds en de verwachtingen naar energieprestaties anderzijds elkaar vaak tegenwerken.

Dus, hoewel renovatie populair is, zal nieuwbouw een cruciale pijler blijven in de vastgoedmarkt omdat het de meest efficiënte methode is om ons woningpark te verjongen en klaar te stomen voor de Europese richtlijnen van 2050.

3. Stand van zaken bouwcrisis

Nog even terugkeren op de recente bouwcrisis. Het dieptepunt lijkt eindelijk achter ons te liggen. Na een periode van grote uitdagingen, door stijgende bouwkosten en een tekort aan materialen, zien we nu tekenen van een normalisering. We zien hetzelfde in de bouwbarometer die peilt naar het ondernemersvertrouwen in de bouwsector en die staat op zijn hoogste peil sinds midden 2023. De vraag naar woningen blijft, gestuurd door de vraag in de verhuurmarkt, hoog. Hierdoor hebben we toch een positief gevoel voor de toekomstige vraag naar nieuwbouw.

Dat klopt. Veel bouwbedrijven melden dat ze weer optimistischer zijn, maar er blijven nog enkele zorgen. Vertragingen door lange vergunningstrajecten en de impact van regelgeving blijven een uitdaging voor de sector. Uit de barometer blijkt dat bedrijven het nog steeds moeilijk hebben met stijgende kosten van materialen en personeel. Slechts 52% van de bedrijven geeft aan winst te maken. Dit is tevens het signaal dat wij vanuit de markt krijgen dat de marges van bouwbedrijven enorm onder druk staan.

Maar ook het budget van de kopers staat onder druk. Beleggers zien het rendement op verhuur krimpen door hogere rentevoeten en het wegvallen van het financiële hefboomeffect. Kopers voor eigen bewoning worden dan weer vaak geconfronteerd met een minwaarde van hun eigen bestaand vastgoed, dat vaak afbetaald en licht verouderd is, en door de invoering van EPC’s, asbestattesten en renovatieverplichting daalt in waarde. Daarnaast is het door de hoge rentevoeten ook voor hen bijna onbetaalbaar geworden om nog een overbruggingskrediet af te sluiten voor de aankoop van iets nieuw dat volledig voldoet aan alle regelgeving.

4. BTW-verlaging van 6% en renteverlaging

Een onderwerp waar we niet omheen kunnen als we over nieuwbouw spreken, is uiteraard de afschaffing van de 6% BTW-regelgeving bij sloop en heropbouw. Dit is een onderwerp dat veel mensen bezighoudt.

We zijn er bijna 4 jaar lang dagdagelijks mee bezig geweest. De verlaging zorgde bij aanvang in bepaalde regio’s voor een flinke boost in de verkoop van nieuwbouwwoningen. Misschien iets wat jij in Brussel minder gevoeld hebt door de overwegend huurmarkt in plaats van koopmarkt?
Ondanks dat de maatregel op vandaag nog bestaat, verbaast het ons hoe weinig mensen de afgelopen 3 maanden nog door de maatregel beslissen om over te gaan tot aankoop.

Eigenlijk is die terughoudendheid onbegrijpelijk. Een verlaging van 15% BTW op de constructiewaarde, is toch al snel 45.000 EUR op een doorsnee 2 slaapkamer appartement. Bij andere afkondigingen dat maatregelen komen te verdwijnen, zie je normaal een stormloop zoals bijvoorbeeld bij het einde van de woonbonus. Deze keer eindigt het precies in mineur.

We kunnen enkel hopen dat de toekomstige regering toch beseft dat zowel voor het behalen van de energiedoelstellingen 2050, als voor het voorkomen dat we in een wooncrisis terecht komen, een permanente verlaging van de BTW voor nieuwbouw een must wordt. En ik zou hierbij durven opperen om de maatregel zeker niet enkel te beperken voor nieuwbouw die aangekocht wordt voor eigen bewoning maar ook voor nieuwbouw die aangekocht wordt om lange termijn verhuur mee te realiseren in de private huurmarkt. Het tarief van 9% die onlangs de ronde ging zou dan alweer een mooi compromis Belge zijn voor de vastgoedmarkt.

5. Warmtepompen en de impact op nieuwbouw

Een ander interessant onderwerp is de vraag naar warmtepompen. Vroeger was er veel interesse, vooral door de fluctuerende energieprijzen in de nasleep van de energiecrisis in 2022 en de definitieve gasuitstap. Maar nu horen we steeds vaker dat de hoge elektriciteitskosten mensen doen twijfelen wanneer ze nog kunnen kiezen tussen een project met aardgas of warmtepomp.

Ja, warmtepompen worden gepromoot als de duurzame oplossing voor nieuwbouw. Echter, met de stijgende elektriciteitsprijzen en de hogere aanschafwaarde heeft dit een behoorlijke impact op de operationele kosten voor gezinnen. Dit maakt nieuwbouw, waar warmtepompen de norm aan het worden zijn, een stukje duurder dan verwacht. Zeker omdat ze enkel efficiënt zijn in combinatie met zonnepanelen en een goed geïsoleerde woning.

Toch blijft het op de lange termijn de beste keuze. De technologie wordt steeds efficiënter en past perfect binnen het plaatje van een toekomstgerichte woning. We zien dat ook hier de markt zich snel aanpast. Zo zien we in snel tempo ESCO’s ontwikkeld worden. Mini energiebedrijven op maat van residenties of verkavelingen, die warmte en koeling leveren aan de eindgebruiker door het combineren van duurzame energietechnieken. Die bedrijven prefinancieren, installeren en baten de volledige installatie uit. Een oplossing die op lange termijn meer en meer zal voorkomen.

Conclusie

Er gebeurt dus heel wat in de nieuwbouwmarkt, van de verschuiving naar renovatie tot de gevolgen van de bouwcrisis en de impact van beleidsbeslissingen op zowel nieuwbouw als huurwoningen.

Inderdaad, het is een uitdagende tijd, maar we blijven kansen zien voor zowel bouwheren als kopers. De outlook voor de rente is positief om op korte termijn toch een stukje te dalen. Dat zal ongetwijfeld beleggers terug naar de nieuwbouwmarkt brengen want geen enkele Staatsbon brengt 5% op terwijl we dat in vastgoed toch makkelijk kunnen realiseren door de combinatie van huurrendement en waardevermeerdering van het vastgoed. Zeker in tijden van hoge vraag op de huurmarkt waardoor er quasi zekerheid is van direct verhuurrendement.

Heb je nog vragen of wil je meer weten over onze nieuwbouwprojecten? Aarzel niet om contact op te nemen met ons of met jouw vertrouwde makelaar binnen Dewaele.