Hoe wordt de aankoop van vastgoed belast?

^{© iStock}

Op zowat alles wat je als consument koopt, betaal je btw. Wanneer je echter een bestaande woning of een bouwgrond aanschaft, dan wordt de aankoop in principe belast met verkoop- of registratierechten in plaats van btw. Het bedrag ervan is afhankelijk van het gewest waarin de woning of het terrein gelegen is. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en in Wallonië bedragen de registratierechten in principe 12,5 procent van de aankoopprijs, terwijl je in Vlaanderen 10 procent verkooprechten betaalt. Bepaalde woningen komen mogelijk in aanmerking voor een verlaagd tarief, en in sommige regio’s geniet je een gedeeltelijke aftrek of korting.

Toch bestaat de kans dat je in bepaalde gevallen toch btw in plaats van verkoop- of registratierechten dient op te hoesten. Het btw-percentage bedraagt 21 procent, tenzij het om een sociale woning gaat (dan kan het tarief dalen tot 6 of 12 procent). Hoe jouw aankoop precies wordt belast, hangt af van het type vastgoed. Bij een gecombineerde aankoop kunnen de grond en de woning zelfs elk op een andere manier belast worden. Hieronder zetten we enkele scenario’s op een rij. Goed om te weten is alvast dat je nooit zowel verkoop- of registratierechten als btw op eenzelfde goed moet betalen.

Hoe jouw aankoop precies wordt belast, hangt af van het type vastgoed

Bouwgrond zonder gebouw

Wanneer je enkel een bouwgrond koopt zonder dat daar al iets op gebouwd is, dan betaal je verkoop- of registratierechten op de aankoopprijs van het terrein. In dit geval is er dus geen sprake van btw. Wanneer je daarna op die grond een nieuwbouw neerzet of laat neerzetten, dan betaal je 21 procent btw op de werken en gebruikte materialen. Goed om te weten: gaat het om een bescheiden woning, dan kun je in bepaalde gevallen later nog een teruggave van de reeds betaalde verkoop- of registratierechten op de bouwgrond vragen.

Bouwgrond met een oudere woning

Op de aankoop van een bouwgrond met daarop een oudere woning betaal je eveneens verkoop- of registratierechten en dus geen btw. Die rechten hebben zowel betrekking op het gebouw als op het terrein. Met een ‘oudere’ woning bedoelt de wetgever: geen nieuwbouw. Een woning wordt als ‘oud’ beschouwd na 31 december van het tweede jaar, volgend op het jaar van de eerste ingebruikname of de eerste inbezitneming. Een woning die in gebruik genomen werd in 2015, wordt in 2018 dus niet meer als nieuwbouw beschouwd.

Bouwgrond met nieuwbouw

Nogal wat bouwondernemingen en projectontwikkelaars verkopen tegenwoordig bouwgronden in combinatie met een nieuwbouw. Op zo'n gecombineerde aankoop betaal je sinds enkele jaren 21 procent btw op de prijs van zowel het terrein als de woning. Een woning wordt volgens de wet als ‘nieuw’ beschouwd tot uiterlijk 31 december van het tweede jaar, volgend op het jaar van de eerste ingebruikname of de eerste inbezitneming. Dat betekent concreet: wanneer de woning bijvoorbeeld in 2016 in gebruik genomen werd, dan wordt ze tot eind 2018 als nieuwbouw getaxeerd. De kans bestaat echter dat je bij de gecombineerde aanschaf van een bouwgrond met daarop een nieuwbouw toch verkoop- of registratierechten in plaats van btw betaalt, maar dan wel enkel op de aankoopprijs van het bijbehorende terrein. Dat is het geval wanneer voldaan is aan minstens één van deze voorwaarden:

• de woning wordt niet verkocht met btw, of
• het terrein en de nieuwbouw worden niet door eenzelfde partij (persoon of organisatie) verkocht, of
• de grond wordt niet tegelijkertijd met het gebouw overgedragen.

Sommige bouwondernemingen proberen de (hogere) btw dan ook te omzeilen door de verkoop van de grond en van het gebouw afzonderlijk te laten gebeuren door verschillende maatschappijen. Ook door ze op te splitsen in de tijd, kan dit verkregen worden. Weet wel dat de aankoop van een nieuwbouwwoning of -appartement zelf wel nog altijd belast wordt met 21 procent btw.

Bouwgrond met woning op plan

En wat als je een bouwgrond koopt in combinatie met een huis of een appartement op plan (de zogeheten sleutel-op-de-deur-formule)? In dat geval wordt er door de wetgever een onderscheid gemaakt tussen de aankoop van een ‘nog op te richten gebouw’ en een ‘gebouw dat al in aanbouw is’. Wanneer je een overeenkomst tekent voor de aankoop van een nog te bouwen huis of appartement, dan verwerf je op dat moment alleen de eigendom van de bouwgrond. Volgens de wet wordt het terrein dan niet tegelijk met het pand verkocht, want er is dan gewoonweg nog geen gebouw. In dat geval betaal je nu verkoop- of registratierechten op de aankoopprijs van de grond. Later dien je sowieso btw te betalen op het gebouw. Teken je een sleutel-op-de-deurcontract voor de aankoop van een woning die nog in aanbouw is, dan verwerf je volgens de wet wél meteen de eigendom van zowel de grond als van het gebouw. De wetgever maakt dus eigenlijk geen onderscheid tussen een gedeelte van een woning en een volledige woning. Daardoor betaal je btw op het huis én op de bouwgrond, voor zover de grond en de woning op plan door dezelfde partij verkocht worden.

Wat moet je onthouden?

Je betaalt in principe alleen btw wanneer de aangekochte woning nieuw is. In de andere gevallen wordt de aankoop van vastgoed belast met 10 procent verkooprechten (Vlaanderen) of 12,5 procent registratierechten (Brussel). Weet wel dat de 21 procent btw niet altijd duurder uitkomt. Dat heeft te maken met het feit dat de belastbare basis soms verschilt naargelang de situatie. Bij vragen of twijfels kun je terecht bij een notaris of op www.notaris.be.

Met dank aan www.notaris.be, de website van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat.

Uit 'Ik ga bouwen', april 2017

Tekst: Roel van Espen