Wat is een degelijk rendement voor investeringsvastgoed?

Investeren in vastgoed kan een aantrekkelijke manier zijn om je vermogen te laten groeien. Hoeveel brengt dat precies op?

Als je in vastgoed investeert, wil je uiteraard weten wat het oplevert. Het huurrendement is het directe rendement dat je ontvangt uit de verhuur van je vastgoed. Dat is het jaarlijkse inkomen dat je genereert uit de huurinkomsten, minus de kosten. Dat rendement wordt uitgedrukt als een percentage van de totale investering. Kocht je een gebouw van 300.000 euro en genereer je daarmee elk jaar 10.000 euro aan huurinkomsten, dan bedraagt je huurrendement 3 procent. Het huurrendement geeft een goed beeld van hoe snel je je initiële investering kan terugverdienen.

Het ene huurrendement is het andere niet

‘Huurrendement’ is een vlag die vele ladingen kan dekken. ‘Zie je een opbrengsteigendom geafficheerd met bijvoorbeeld een huurrendement van 5 procent, dan moet je altijd goed onderzoeken hoe dat rendement precies berekend werd. De ene verkoper springt er creatiever mee om dan de andere’, vertelt Geert Berlamont, gedelegeerd bestuurder bij vastgoedmakelaar Dewaele.

‘Naast de aankoopprijs moet je er de registratiebelasting, notariskosten en eventuele btw bij rekenen. En natuurlijk moet je ook als particulier alle lopende uitgaven in je berekening meenemen: kosten die verband houden met je eventuele lening, onderhoud- en renovatiekosten, verzekeringen, onroerende voorheffing, de eventuele jaarlijkse belasting op basis van het kadastraal inkomen, de tijd en middelen die je investeert om een geschikte huurder te vinden, de eventuele leegstand, enzovoort. Het is dus belangrijk om een duidelijke definitie van huurrendement vast te leggen.’

Hoeveel kosten onderhoud en renovatie?

Verzekeringen en belastingen zijn vrij voorspelbare kosten. Onderhouds- en renovatiekosten veel minder. ‘Als vuistregel mag je ervan uitgaan dat je elke tien jaar investeringen moet doen om je pand in goede conditie te houden. Dat kan oplapwerk zijn, maar soms zijn het ook structurele aanpassingen. Voor de berekening van het huurrendement brengen we bij jonge panden gemiddeld 12 procent in mindering van de huurinkomsten. Dat betekent dat je voor elke ontvangen 100 euro ongeveer 12 euro spendeert aan onderhoud en renovatie. Voor oudere panden brengen we gemiddeld 18 procent in mindering voor herstel- en renovatiekosten.’

‘Die 12 en 18 procent zijn niet zaligmakend, maar zijn volgens onze ervaringen wel goede richtingaanwijzers’, knoopt Thomas Verschaeve aan, verantwoordelijke beleggingsvastgoed bij Dewaele. ‘We maken bij de berekening zelf altijd een onderscheid tussen nieuwbouw en oude panden. Het uiteindelijke huurrendement van bijvoorbeeld oude appartementen is gemiddeld 0,5 tot 0,75 procent hoger dan nieuwbouwappartementen. Dat is logisch, want met nieuwbouw loop je minder risico op onvoorziene kosten. En een lager risico komt met lager rendement: niet alleen op de beurs.’

Impact van je lening

Waarmee je ook rekening moet houden is de financiële hefboom als je een lening aangaat. Een paar jaar geleden kon je lenen aan 1 procent. Dat was een krachtige hefboom om je rendement op te krikken. De kosten van financiering lagen een stuk lager dan het huurrendement. Vandaag ligt de rente een stuk hoger, wat betekent dat een groter deel van je huurinkomsten naar de afbetaling gaat. ‘Daardoor ligt het netto huurrendement lager dan voorheen. Toch blijft het interessant om een financiering aan te gaan. De intresten kan je aftrekken van de bruto belastbare basis in de personenbelasting. Daardoor moet je geen bijkomende personenbelasting betalen’, legt Verschaeve uit.

Meerwaarde als bonus

Het huurrendement is één deel van het plaatje. Het andere deel is de meerwaarde. ‘Die is minder eenvoudig om in te schatten, want je kan de toekomst niet voorspellen. Je kan natuurlijk wel op basis van historische gegevens een inschatting maken’, geeft Berlamont aan. ‘Zo zou je voor een nieuwbouwappartement in normale omstandigheden ongeveer kunnen rekenen op een meerwaarde van 2,5 procent per jaar. Als je rekening houdt met het huurrendement en de financiële hefboom, kom je snel aan een return on investment van 5 procent. En dat voor een vrij risicoloze belegging.’

Hoeveel rendement mag je verwachten?

De onderkant van de prijsvork geldt eerder voor nieuwbouw. Hoe hoger het rendementspotentieel, hoe risicovoller het vastgoed. ‘Bij woningen is het huurrendement eerder laag, maar is het potentieel voor meerwaarde hoger’, legt Verschaeve uit. ‘Bij een studio is het rendement wat hoger, omdat het verloop hoger is en je meer kosten voor herverhuur kan verwachten. De aankoopprijzen van studentenkamers zijn de jongste jaren sterk gestegen, waardoor het rendement wat gedaald is. Bij een assistentiewoning kan het verschil tussen bruto- en nettorendement heel hoog zijn, omwille van bijkomende kosten voor zorgverlening. Assistentiewoningen zijn wat atypisch omdat je 12 procent btw in plaats van 21 procent betaalt en er vrijstelling van roerende voorheffing geldt. Die interessante fiscaliteit genereert een extra huurrendement van 1 procentpunt.’