De wet op de gedwongen mede-eigendom (appartementswet)

Het samenleven in een mede-eigendom verloopt niet altijd van een leien dakje. Het gebeurt wel eens dat er discussie ontstaat tussen de mede-eigenaars met betrekking tot het beheer van de gemeenschappelijke delen. Om het beheer van deze gemeenschappelijke delen in goede banen te leiden, werd de wet op de gedwongen mede-eigendom ingevoerd. Deze regelgeving onderging inmiddels ook een aantal ingrijpende wijzigingen die voor het laatst gepubliceerd werden in het Belgisch Staatsblad op maandag 2 juli 2018 en vervolgens in werking traden op 1 januari 2019. Wij zetten de belangrijkste graag op een rijtje.

1. Vlotter beslissen over belangrijke werken dankzij de wet op de mede-eigendom

Eerst en vooral werd de meerderheid waarmee bepaalde beslissingen moeten worden genomen op de algemene vergadering, gevoelig aangepast:

• beslissingen over werken in de gemene delen (vb. renovatie aan het trappenhuis, werken aan de gevel…): vroeger ¾-meerderheid, nu ⅔-meerderheid

• beslissingen over wettelijk verplichte werken (vb. werken om te voldoen aan isolatienormen, brandveiligheid…): vroeger ¾-meerderheid, nu volstaat een meerderheid van 50% +1

2. Eén eigenaar kan heropbouw niet (altijd) meer verhinderen

Wanneer afbraak en heropbouw van oude appartementen voordeliger is dan renovatie, moesten voordien alle eigenaars het unaniem eens zijn. Eén eigenaar kon zo’n beslissing bijgevolg tegenhouden.

Door de nieuwe regelgeving, volstaat voortaan een 4/5-meerderheid op voorwaarde dat:

• de afbraak nodig is omwille van veiligheid of hygiëne in het gebouw

• de kostprijs van de renovatie buitensporig is

Nadat deze regeling in 2020 werd vernietigd door het Grondwettelijk Hof, werden extra beschermingen voorzien voor mede-eigenaars die niet akkoord gaan met deze beslissing. Indien de beslissing tot afbraak en heropbouw dus niet unaniem werd genomen, zal de VME - op eigen kosten - binnen een termijn van 4 maanden na de datum van de algemene vergadering een procedure aanhangig moeten maken bij de bevoegde vrederechter. Hierbij worden de mede-eigenaars die niet akkoord waren met de beslissing, betrokken.

Op die manier kan de vrederechter de wettigheid van de beslissing controleren en meer in het bijzonder kijken of de voorwaarden die hierboven werden omschreven, wel degelijk vervuld zijn.

3. Flexibele statuten tijdens de bouwfase

Als bijvoorbeeld tijdens de opbouw van het gebouw al blijkt dat de ruimte in de garage te nauw is om alle parkeerplaatsen te realiseren en dus minder parkeerplaatsen zullen worden voorzien, is ook een aanpassing in de statuten nodig. Alle eigenaars moesten hierbij voorheen hun akkoord geven, wat niet evident was indien er al kavels verkocht waren.

Hiervoor werd dan ook een alternatief gevonden waarbij de projectontwikkelaar de bevoegdheid kan hebben om tot het moment van voorlopige oplevering de noodzakelijk geworden veranderingen door te voeren, op voorwaarde dat de wijziging

• niet raakt aan de privédelen van het project

• voor de mede-eigenaars geen extra kosten meebrengt

4. Niet noodzakelijk alle eigenaars beslissen: het “betaler beslist”-principe

In grotere gebouwen moeten soms beslissingen worden genomen die slechts invloed hebben op enkele eigenaars. Zo maken bepaalde eigenaars geen gebruik van de lift, maar konden zij vroeger wel beslissingen over deze lift tegenhouden.

Voortaan kunnen de mede-eigenaars die de kosten betalen, alleen beslissen op voorwaarde dat in het reglement van mede-eigendom ook is voorzien dat zij deze lasten alleen dragen. Het aantal stemmen zal dan afhankelijk zijn van de bijdrage in de kosten.

5. Reservefonds wordt verplicht

Na bepaalde tijd dringen kosten in een gebouw zich op: het schilderen van de gevel, het moderniseren van de lift…De eigenaars moesten hiervoor vroeger soms plots hoge bedragen ophoesten omdat er geen reservekapitaal (d.i. het “spaarpotje van de VME”) was aangelegd. Daarom is het nu in elk gebouw verplicht om een reservekapitaal op te bouwen:

• uiterlijk 5 jaar na de voorlopige oplevering van de gemene delen

• elke eigenaar moet jaarlijks 5% van het totaal van de gewone gemeenschappelijke lasten van het voorgaande boekjaar bijdragen

er is een opt-out mogelijk: als 4/5 van de mede-eigenaars geen reservefonds wil aanleggen, hoeft het niet; deze beslissing wordt genomen door de algemene vergadering

6. Duidelijk kader voor exclusieve gebruiksrechten

Situatie: in de statuten staat dat alleen eigenaars van het gelijkvloers de tuin mogen gebruiken of dat alleen bewoners van dakappartementen het dakterras mogen gebruiken.

Vroeger: bij geschillen kon de VME dit gebruiksrecht beëindigen

Nu: Indien de VME dit exclusieve gebruiksrecht wil beëindigen:

• is er een 4/5-meerderheid nodig

• moet de VME een rechtmatig belang hebben

• kan de vrederechter de betaling van een vergoeding toekennen aan de mede-eigenaar die zijn gebruiksrecht verliest, aangezien dit gebruiksrecht wordt beschouwd als een erfdienstbaarheid en dit in principe voor eeuwig duurt en gekoppeld is aan de kavel

7. Minder in de statuten, meer in het huishoudelijk reglement (= het reglement van interne orde)

Vroeger: wat in de statuten stond, kon moeilijk gewijzigd worden

Nu: zaken die via het huishoudelijk reglement - dat de benaming “reglement van interne orde” kreeg - geregeld mogen worden:

• de periode waarin de algemene vergadering samenkomt, de manier van bijeenroeping van deze algemene vergadering, de werkwijze en de bevoegdheden van de algemene vergadering

de benoeming van de syndicus, zijn bevoegdheden, de duur van zijn mandaat en de regels over een hernieuwing of opzegging van zijn mandaat

8. Eenparigheidsvereiste flexibeler ingevuld

Oa voor de wijziging van de aandelen binnen de mede-eigendom was vroeger eenparigheid van de stemmen van de mede-eigenaars op de algemene vergadering vereist; iedere mede-eigenaar moest met andere woorden aanwezig zijn op de algemene vergadering én bovendien akkoord zijn met deze beslissing.

Aangezien dergelijke strikte manier van stemmen zeer belemmerend was om dergelijke beslissingen te kunnen nemen - immers: van zodra 1 mede-eigenaar niet aanwezig/vertegenwoordigd was, kon er niet meer met éénparigheid worden gestemd -, werd het stemmen bij éénparigheid licht versoepeld.

Meer in het bijzonder zal - indien er geen éénparigheid van stemmen kan worden bereikt doordat niet alle mede-eigenaars aanwezig/vertegenwoordigd zijn op de algemene vergadering -:

• er na een termijn van minstens 30 dagen een nieuwe algemene vergadering worden georganiseerd

• het op deze algemene vergadering volstaan dat alle aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars akkoord gaan met de beslissing

9. Duidelijke tarieven van de syndicus

Vroeger was een schriftelijk contract met syndicus al verplicht. Daarbovenop is het nu ook verplicht voor de syndicus om de mede-eigenaars te informeren over zijn tarieven.

In dit contract - ook wel het syndicusmandaat genoemd - moet het volgende staan:

• de lijst van de prestaties die in de voorziene forfait zijn inbegrepen

• de lijst van de bijkomende prestaties die de syndicus eventueel extra zal aanrekenen en aan welke kostprijs dit zal gebeuren; zijn prestaties niet vermeld, dan kan de syndicus geen vergoeding vragen (tenzij de algemene vergadering anders beslist)

10. Verhuurder speelt informatie door

De wet op de mede-eigendom bepaalt voortaan dat de verhuurder de huurder zal moeten informeren over beslissingen van de algemene vergadering, aangezien deze ook op de huurder een impact kunnen hebben. Denk maar aan een beslissing van de algemene vergadering om zware renovatiewerken uit te voeren aan de gevel van het gebouw.

11. Syndicus kan makkelijker achterstal invorderen

Wanneer een mede-eigenaar zijn bijdrage niet betaalt of weigert bij te dragen in het reservefonds, heeft de syndicus niet langer het akkoord van de algemene vergadering nodig om een dagvaarding uit te sturen of een incassobureau in te schakelen. Voortaan kan de syndicus dit zelf beslissen.

12. Noodprocedure bij volledige blokkering

Als elke beslissing binnen de VME onmogelijk is geworden door vertroebelde relaties, kan de vrederechter een voorlopige bewindvoerder kunnen aanstellen die de taken van één of meerdere organen van de VME kan overnemen. Dit kan op vraag van de syndicus of door één of meerdere mede-eigenaars die samen 1/5 van de aandelen bezitten.