10 tips om uw vastgoedportefeuille te optimaliseren

1. Welk type vastgoedbelegger ben jij ?

Een eerste belangrijk punt is beseffen welk type belegger je bent. Het is een cliché, maar zelfkennis is wel degelijk het begin van jouw vastgoedwijsheid. Ofwel ben je een:

• onbewuste belegger (nl.: je hebt een portefeuille geërfd of hebt af en toe “iets” gekocht);

• bezorgde belegger (nl.: je worstelt met huurders die lastig doen of niet stipt betalen);

• niche belegger (nl.: je bent een grote believer in één soort eigendom, er zit weinig tot geen diversificatie in je vastgoedportefeuille, er is geen spreiding tussen roerend en onroerend vermogen);

• onzekere belegger (nl.: je wacht op koopjes of bent een eeuwige twijfelaar en mist daardoor opportuniteiten);

• gelukkige/succesvolle belegger en alles loopt naar wens en hebt je zaken onder controle;

2. Bepaal in welke mate je zelf jouw patrimonium wil beheren, dan wel of je kiest voor ontzorging

Afhankelijk van wel type vastgoedbelegger je bent, zal een vorm van ondersteuning en ontzorging welgekomen zijn. Hierbij kan dit ontzorgen verschillende vormen aannemen. Als voorbeeld nemen we hier een verhuurportefeuille waarbij er tal van mogelijkheden zijn:

• je kan ervoor kiezen om alles zelf in handen te nemen indien je hiervoor zowel administratief als juridisch voldoende onderlegd bent en je hier ook graag tijd aan spendeert

• je kan anderzijds beslissen om toch beroep te doen op de ondersteuning van een makelaar om de perfecte huurder voor jouw pand te vinden

• daarbovenop kan je ook het dagelijks beheer (los van het beheer van de gemeenschappelijke delen in een mede-eigendom, die door een syndicus worden beheerd) van deze huurpanden uitbesteden. Zo vermijd je dat je kostbare tijd verliest met de opvolging van ontvangst van huurgelden, het regelen van dringende klusjes, de indexering van de huurgelden,...

• tenslotte kan je ook een vorm van betaalzekerheid laten voorzien, zo is er geen stress indien je huurder toch niet zou betalen: in dat geval worden de huurgelden immers verder betaald door de beheersinstantie en zorgt deze ook voor de opvolging van jouw dossier bij een advocaat

3. Probeer fiscaal bij te blijven of je hierin te laten bijstaan

Een jammerlijke vaststelling is dat beleggers soms onvoldoende “up to date”- kennis hebben inzake fiscaliteit en hierdoor interessante fiscale voordelen over het hoofd zien. Dit terwijl deze zaken cruciaal kunnen zijn bij het nemen van bepaalde beslissingen en je veel geld kunnen besparen.

Wist je bijvoorbeeld dat er in bepaalde gevallen BTW kan worden aangerekend op de huurprijs en je hierdoor betaalde BTW op bouwwerken kan recupereren? En ben je ervan op de hoogte dat de investeringsaftrek een fiscaal voordeel is, waarbij op heden 8% van de investeringen die werden uitgevoerd tijdens het belastbaar tijdperk kunnen afgetrokken worden van de belastbare winst ?

4. Je kan een hefboomeffect creëren door jouw aankoop deels te financieren

Een grote misvatting is dat om te investeren in vastgoed, er reeds een grote bron aan onmiddellijk beschikbare liquiditeiten moet zijn en je dus al een aanzienlijk startkapitaal moet hebben om de stap naar het aankopen van vastgoed te zetten.

Daar waar lenen voor de aankoop van een gezinswoning goed ingeburgerd is, blijkt dit voor het verder investeren in vastgoed nog niet zo te zijn. De voorbije jaren is de hypotheekrente wat gestegen, onder meer als gevolg van een minder soepel monetair beleid. Maar vanuit historisch standpunt blijft het echter nog een heel aantrekkelijke rentevoet. Het kan dan ook nog steeds interessant zijn om uw aankoop te financieren. Naast het gegeven dat de financieringskost doorgaans lager is dan het huurrendement, kan een financiering toelaten om met beperkte eigen middelen toch je droompand te kopen. Gegeven de evolutie van de vastgoedprijzen kan je bovendien doorgaans rekenen op een mooie meerwaarde bij latere verkoop.

Bovendien blijkt dat het rendement vaak veel hoger ligt indien er wordt geopteerd om het eigen vermogen aan te wenden voor meerdere vastgoedinvesteringen en dit eigen vermogen daartoe aan te vullen met de nodige leningen zodat uitgebreidere investeringen kunnen worden gedaan.

5. Sta open voor divers vastgoed en beperk je niet noodzakelijk tot 1 type vastgoed

Kies het juiste type vastgoed en durf diversifiëren, zowel wat betreft het soort vastgoed als de regio waarin dit gekocht wordt. Op die manier spreid je de risico’s.

Bovendien kan een goede investeringsanalyse en een sterke vastgoedstrategie op lange termijn een antwoord geven in welk type vastgoed je best eerst investeert en of het nog geen tijd is om van bepaalde panden in je vastgoedportefeuille afscheid te nemen om vervolgens nieuwe projecten te kunnen aansnijden.

Ga hierbij steeds uit van een economisch oogpunt en laat emotionele argumenten varen. Een pand per se in je portefeuille willen houden omdat je hieraan gehecht bent, terwijl het onderhoud ervan handenvol geld kost en het rendement aan huurgelden laag ligt, is een klassiek voorbeeld van een dergelijke emotionele valkuil.

6. Durf ook aan later denken: is je vastgoedportefeuille klaar voor de volgende generatie ?

Het opstarten en onderhouden van een vastgoedportefeuille is een project op lange termijn, de vastgoedportefeuille blijft immers meestal over de generaties heen “leven”. Omwille van die reden is het belangrijk na te denken welke beslissingen cruciaal zijn om ook een volgende generatie verder van de portefeuille te kunnen laten genieten zonder dat hier naderhand zware onderhouds- of renovatiekosten dienen te gebeuren of zware successierechten dienen te worden betaald.

Anticiperen is key en kan vermijden dat er ondoordachte beslissingen worden genomen - misschien zijn jouw erfgenamen niet geïnteresseerd in dit vastgoed en verkoop je dit beter - of successieplanning uit het oog verloren wordt - denk maar aan een schenking - waardoor nodeloos successierechten moeten worden betaald.

7. Zorg dat je op de hoogte bent van wat er op wetgevend vlak beweegt

De afgelopen jaren is tal van regelgeving - die niet zelden een bijzondere weerslag had op vastgoed - in een sneltempo gewijzigd. Wist je bijvoorbeeld dat:

• meer en meer steden en gemeentes bij verhuur van een woning eisen dat er een conformiteitsattest voorligt?;

• het EPC gemene delen voortaan overal verplicht is (behalve bij nieuwbouw) in appartementsgebouwen met minstens 2 eenheden, los van het feit of het gaan om een VME of niet ?

• elk gewest ondertussen een eigen huurregelgeving heeft? Hierdoor zijn er belangrijke verschillen in regelgeving tussen verhuren Brussel, Wallonië en Vlaanderen;

8. Reken jezelf niet rijk

Het hebben van een uitgebreide vastgoedportefeuille betekent niet per definitie dat deze enorm veel waard is of dat deze optimaal wordt benut.

Wees dan ook realistisch in de beoordeling van je portefeuille: hou rekening met inkomsten, maar ook met gedane uitgaven en durf het netto-rendement te berekenen, waarbij je rekening houdt met de uitgevoerde of verwachte investeringen en de jaarlijkse kosten, zoals bijvoorbeeld onroerende voorheffing. Gegeven het toegenomen belang van duurzaamheid, hou je hierbij ook best rekening met de kostprijs om je pand naar een EPC-label A te krijgen.

Enkel op die manier wordt duidelijk welke panden toch minder rendabel blijken dan gedacht en misschien niet langer in jouw vastgoedportefeuille moeten worden behouden.

9. Investeer in wat de markt vraagt en geloof niet in sprookjes

Al te vaak blijkt de motivatie voor een aankoop emotioneel te zijn: men vond het pand o zo mooi en zou zelf ook meteen in dergelijk pand gaan wonen, men houdt van de streek en heeft daarom zijn volledig vastgoedpatrimonium daar opgebouwd, kennissen hadden ook dergelijke investering gedaan en die kennen er veel van...

Emotie is evenwel een zeer slechte raadgever. Investeren in vastgoed doe je met je hoofd, niet met je hart en je mikt hierbij best steeds op een zo groot mogelijke doelgroep naar verhuur en herverkoop toe. Verplaats je bijvoorbeeld in het hoofd van jouw potentiële huurder: zijn/haar criteria voor een huurpand, moeten de jouwe zijn bij het bepalen waarin je zal investeren.

Laat je ook niet meeslepen door verhalen die te mooi lijken om waar te zijn (want meestal blijken die naderhand effectief te mooi om waar te zijn) en besef steeds dat rendement en risico hand in hand gaan.

10. Neem een gefundeerde beslissing

Na analyse van je vastgoedportefeuille, is het belangrijk om ook actie te ondernemen en een duidelijke en kritische visie te ontwikkelen op lange termijn. Betrek je erfgenamen hierbij zodat naderhand geen acties moeten worden ondernomen onder tijdsdruk.

Wees vervolgens ook streng voor jezelf en hou vast aan deze visie bij het maken van beslissingen inzake je vastgoed.

Verlies tenslotte de tijd niet uit het oog: een constante blik op jouw portefeuille is belangrijk, aangezien de toestand van een pand snel kan evolueren en ook de vastgoedmarkt constant beweegt.

Wil je hier graag meer over weten? Ontdek onze dienst beleggingsstrategie.