(Online) bieden: het nieuwe normaal voor de verkoop van vastgoed?!
Sofie Demeulemeester
Legal managerWie de vastgoedtendenzen wat volgt, kan er niet omheen: waar (online) veilingen van roerende goederen al lang common use waren, maken verkopers en kopers ook voor de verkoop van onroerende goederen meer en meer gebruik van (online) biedsystemen om een marktconforme prijs te behalen en te bepalen. De juridische en commerciële waaier inzake dergelijke biedingen is ondertussen al zeer divers.
- Soorten biedsystemen
- Wie draagt de kosten voor het gebruik van het biedsysteem?
- In welke gevallen kan een biedsysteem interessant zijn?
- En wat met roerende goederen?
Soorten biedsystemen
Het alom gekende biedsysteem, is ongetwijfeld de klassieke openbare verkoop die - vrijwillig of gedwongen - via een notaris wordt georganiseerd. Bij dit type verkoop, wordt een biedmoment voorzien waar kandidaat-kopers in alle transparantie tegen elkaar kunnen opbieden. De notaris wijst vervolgens - mits akkoord van de eigenaar - het onroerend goed onmiddellijk toe aan de meestbiedende kandidaat-koper. Daar waar deze openbare verkopen tot voor enkele jaren plaatsvonden in zaaltjes of cafés, ging het notariaat ondertussen de digitale toer op en worden deze openbare verkopen tegenwoordig vooral online georganiseerd via het platform Biddit.
Naast deze openbare verkopen - waarop de notarissen op vandaag nog steeds een monopolie hebben - bestaan ook de traditionele onderhandse verkopen - de zogenaamde “verkopen uit de hand” - die verlopen via een makelaar, een notaris of de verkopers zelf. Ook bij dit type verkopen, is het mogelijk om met een biedsysteem aan de slag te gaan, al zijn er hierbij belangrijke nuances om niet op het beschermde terrein van de openbare verkopen te komen:
Transparant biedsysteem
In dit geval bieden kandidaat-kopers voor een bepaald pand - online - tegen elkaar op, maar worden deze biedingen pas op het einde van de biedingsronde bindend gemaakt via de opmaak van een aankoopbelofte. Vervolgens is het aan de verkoper om te bepalen met welke kandidaat-koper hij in zee wil gaan. Dit hoeft dus - in tegenstelling tot bij een openbare verkoop - niet per se de meestbiedende te zijn; ook sociale motieven - die bijvoorbeeld bij overheden vaak spelen - kunnen bijgevolg perfect in rekening gebracht worden om een beslissing te nemen.
Gesloten biedsysteem
Bij een gesloten bieding, brengen kandidaat-kopers - tegen een vooraf duidelijk bepaald moment - hun bod uit, dat evenwel niet zichtbaar is voor de overige kandidaat-kopers. Als je geïnteresseerd bent in een bepaald pand, is het dus belangrijk om meteen jouw “beste” prijs te bieden. Deze bieding is meteen bindend. Ook in dit geval kiest de verkoper - in tegenstelling tot bij een openbare verkoop - weer vrij welk bod hij vervolgens aanvaardt.
Dergelijk gesloten biedsysteem wordt offline reeds jaren gebruikt door makelaars, bij de één al wat intensiever dan de ander. Ongetwijfeld ben je al eens op een verkoopbord gebotst met daarop de vermelding “Pre-sale”, het concept dat wij binnen Dewaele Vastgoedgroep reeds 12 jaar met succes gebruiken om onroerend goed via een gesloten biedsysteem aan te bieden.
Ondertussen doen de gesloten biedsystemen ook online hun intrede. Bepaalde websites - zoals soldandset.be - zijn hier ondertussen al heel bedreven in en ook de Confederatie van Immobiliënberoepen Vlaanderen - kortweg ‘het CIB’ - kondigde recent aan de nodige IT-stappen te zetten opdat alle makelaars dergelijk systeem zouden kunnen aanbieden aan hun klanten.
Wie draagt de kosten voor het gebruik van het biedsysteem?
Dit hangt af van het biedsysteem dat wordt gebruikt. Zo liggen de kosten voor het gebruik van het biedsysteem bij Biddit grotendeels bij de verkoper (nl.: publiciteitskosten en notariskosten, die per notaris kunnen verschillen), al kunnen er hieromtrent andere afspraken worden gemaakt. De koper draagt op zijn beurt sowieso de traditionele kosten van de verkoop, nl.: registratierechten, ereloon notaris en de administratieve kosten en publicatiekosten van de akte. Geen goedkope aangelegenheid dus.
Biedplatformen die onderhandse verkopen organiseren via een gesloten of een transparant biedsysteem, hebben meer vrijheid en leggen de kosten voor het gebruik van het systeem meestal bij de koper. De ervaring leert ondertussen dat kopers dit allerminst een hindernis vinden om nog steeds een marktconforme prijs te bieden voor het pand dat zij willen aankopen. Hierbij wordt - afhankelijk van het platform - een forfaitaire kost, dan wel een percentage op de aankoopprijs, in rekening gebracht.
Ontdek onze recentste panden te koop
Huis te koop Rupelmonde
Huis te koop Ieper
Huis te koop Heuvelland
In welke gevallen kan een biedsysteem interessant zijn?
De hete vastgoedmarkt van de afgelopen tijd, zorgde ervoor dat biedsystemen boomden. Immers: er was zeer veel vraag naar een bepaald type panden en verkopers wilden graag een marktconforme prijs voor hun onroerend goed bekomen. Het gebruik van een biedsysteem, bleek hiervoor een zeer handige tool. Maar ook bij complexe dossiers, kan het gebruik van een biedsysteem zorgen voor een snelle afhandeling aan de best mogelijke marktprijs. Bovendien zorgt dergelijk biedsysteem ervoor dat alle kandidaat-kopers een gelijke en eerlijke kans krijgen om een bod op het onroerend goed uit te kunnen brengen.
Daarnaast gaat - los van de corona-boom op de vastgoedmarkt - de verkoop van onroerend goed uit een faillissement of bankbeslag - omwille van de noodzakelijke rechterlijke machtiging - veelal gepaard met de nood aan een biedprocedure, waardoor men vaak bij een notaris aanklopt. Ondanks een gedegen juridische kennis, heeft een notaris niet altijd de nodige technische en commerciële know-how en ervaring inzake het vermarkten van bedrijfsmatig vastgoed in huis, noch het netwerk aan potentiële kandidaat-kopers, waardoor niet altijd een correcte prijs voor het vastgoed behaald wordt.
In die optiek, zijn onderhandse verkopen via een transparant of gesloten biedsysteem in samenwerking met een professionele makelaar, het perfecte alternatief. Ondanks het gebruik van een online biedplatform, blijft door de ondersteuning van een professionele makelaar zowel de commercialisatie als de begeleiding van de verkoop gegarandeerd persoonlijk en verloopt deze zoals bij een klassieke verkoop. Hierbij krijgen de betrokken partijen steeds heel transparant alle info over het verloop van het dossier, de finalisering van de verkoop tot zelfs de verrekening van het ereloon.
En wat met roerende goederen?
Waar tot voor kort enkel gespecialiseerde - online - veilinghuizen bestonden voor de veiling van roerende goederen enerzijds en biedplatformen voor onroerende goederen anderzijds, is de verkoop van roerende en onroerende goederen via één biedplatform sinds kort mogelijk via de joint-venture tussen Dewaele Vastgoedgroep en Troostwijk. Bovendien worden zo de commerciële en marketingtechnische vastgoedskills van Dewaele gecombineerd met de objectivering van de transacties aan de hand van de waterdichte veilingtechnologie van Troostwijk.
Samen met de digitale evolutie inzake verkopen, groeide immers de nood op de markt om curatoren en banken van A tot Z te ontzorgen voor zowel roerende als onroerende goederen. Op die manier heeft een curator of bank voortaan één partner om zowel de roerende als de onroerende goederen uit bijvoorbeeld een faillissement of beslag te verkopen. Dit maakt het verloop en de afhandeling van het dossier voor deze curator of bank tijds- en dus ook kostenbesparend.
Gerelateerde video's
Ook interessant om te lezen
Vastgoed te koop
Ben je op zoek naar het pand dat het beste bij jou past? Ontdek ons volledig aanbod van panden die te koop staan op onze website!
Wij maken gebruik van cookies om jouw gebruikservaring op onze website zo optimaal mogelijk te maken. Daarnaast wensen wij tracking- en advertentiecookies te gebruiken om jouw websitebezoek persoonlijker te maken. Ben je benieuwd naar deze gepersonaliseerde advertenties? Klik dan op “Akkoord”(met ons privacybeleid). Lees meer
