Registratierechten anno 2024 in Vlaanderen: een overzicht!

De registratierechten in Vlaanderen: a trip down memory lane

Tot 01.06.2018 werd het tarief van de registratierechten nog bepaald door het kadastraal inkomen (KI) van de woning.

Op die manier betaalde je 10% verkooprechten voor woningen met een KI hoger dan 745 euro. Anderzijds werd een tarief van 5% gehanteerd voor woningen met een KI met een maximum van 745 euro, al werd dit maximum opgetrokken indien de kopers 3 of meer kinderen ten laste hadden. Dit gunstregime werd ook wel “klein beschrijf” genoemd.

Daarenboven kon bij de aankoop van een woning of bouwgrond in bepaalde gevallen genoten worden van een “abattement”, nl.: het feit dat je geen verkooprechten moest betalen op de eerste 15.000 euro van de aankoopsom.

Een veel gehoorde kritiek was dat oude, grotere huizen in aanmerking kwamen voor de gunst van het klein beschrijf, omdat uitgevoerde verbouwingen niet werden aangegeven aan het kadaster. Omwille van die reden was een verkoop van een woning met een KI van 642 euro voor een bedrag van 500.000 euro en met een aanrekening van 5% verkooprechten, geen unicum.

Het was dan ook duidelijk dat het kadastraal inkomen een verouderde basis vormde, zodat de nood om de koopbelasting aan een ander systeem te koppelen, nijpend werd.

Deze omwenteling kwam er dus op 01.06.2018, waarbij - simultaan met de afschaffing van het klein beschrijf en het abattement - een gunstregime inzake verkooprechten werd ingevoerd, alsook een rechtenverminderig bij de aankoop van een bescheiden enige eigen gezinswoning. Dit gunstregime werd op 01.01.2020 - ter compensatie van de afschaffing van de Vlaamse Woonbonus -, op 01.01.2021 en tenslotte ook op 01.01.2022 verder aangescherpt.

Registratierechten berekenen: het standaardtarief van 12%

De regel is dat bij de aankoop van onroerende goederen een tarief qua verkooprechten van 12% - vóór 01.01.2022 bedroeg dit tarief nog 10% - in rekening wordt gebracht. Meer in het bijzonder is dit het geval bij de aankoop van bedrijfsvastgoed, (bouw)grond, garages en tweede of derde verblijven.

Ook bij de aankoop van een nieuwbouwwoning waarbij BTW wordt aangerekend op de constructie en verkooprechten op de grondwaarde, worden de verkooprechten op de grond aan dit tarief van 12% berekend. Voor nieuwbouw is de impact van de stijging van de verkooprechten - nl.: van 10% naar 12% - daardoor beperkt. Bij nieuwbouwprojecten vertegenwoordigt de grondwaarde immers gemiddeld zo’n 20-30 % van de totale aankoopprijs, zodat de financiële impact op dat vlak minimaal is en bovendien ook aan het huurrendement minder wordt geraakt.

Bovenstaand onderscheid kunnen we praktisch toelichten aan de hand van twee voorbeelden:

Voorbeeld 1:

Je wil een bestaande woning aankopen die kan worden verhuurd aan 800 euro per maand. De aankoopprijs van dit pand bedraagt 280.000 euro. In dit voorbeeld houden we rekening met 11 maanden huurinkomsten, wat neerkomt op een jaarhuur van 8.800 euro.

Het huurrendement na kosten onder de oude regeling:

8.800/ (280.000 + 10 %) = 8.800 / 308.000 = 2,86 %.

Het huurrendement na kosten onder de huidige regeling:

8.800 / (280.000 + 12 %) = 8.800 / 313.600 = 2,81 %.

Conclusie: het rendement zakt met 5 basispunten.

Voorbeeld 2:

Je koopt een nieuwbouwappartement aan van 220.000 euro. De grondwaarde bedraagt 50.000, de constructieprijs 170.000 euro. Je kan het pand verhuren aan 700 euro per maand.

Het huurrendement na kosten onder de oude regeling:

7.700 / (50.000 + 10 %) + (170.000 + 21 %) = 7.700 / (55.000 + 205.700) = 2,95 %.

Het huurrendement na kosten onder de nieuwe regeling:

7.700 / (50.000 + 12 %) + (170.000 + 21 %) = 7.700 / (56.000 + 205.700) = 2,94 %.

Conclusie: de impact van de nieuwe regeling inzake registratierechten op het huurrendement, is vooral bij nieuwbouw relatief beperkt.

Het gunstregime van 3%: de gezinswoning

Het gunstregime voor de enige eigen gezinswoning bestaat sinds 01.06.2018 en kende al heel wat gedaantes: daar waar de verkooprechten in dit geval initieel daalden naar 7%, zakten deze vanaf 01.01.2020 verder naar 6% om sinds 01.01.2022 het punt van 3% te bereiken; al geldt er tot 31.12.2023 een overgangsregeling waardoor kopers nog steeds voor het tarief van 6% kunnen kiezen (zie hierna).

Belangrijk hierbij is dat dit tarief van 3% enkel geldt in geval van aankoop:

• van woningen - niet van bouwgronden - die gelegen zijn in het Vlaams Gewest

• door natuurlijke personen

• en dit een zuivere aankoop – dus niet: ruil, afstand van onverdeelde rechten,… - van de geheelheid van de woning in volle eigendom betreft

• waarbij de kopers in de woning hun hoofdverblijfplaats (nl.: de inschrijving in het bevolkingsregister) vestigen binnen een bepaalde periode na datum van de authentieke akte; bij een gewone gezinswoning betreft dit 3 jaar, is deze woning een beschermd monument, dan is deze termijn 5 jaar en in geval deze gezinswoning energetisch gerenoveerd of gesloopt en heropgebouwd wordt, bedraagt deze termijn zelfs 6 jaar

• waarbij de kopers noch afzonderlijk, noch gezamenlijk reeds een woning of bouwgrond in volle eigendom hebben, dit zowel in België als daarbuiten (ook indien deze via een nalatenschap werd verkregen)

• en de toepassing van dit gunsttarief effectief gevraagd wordt in de notariële aankoopakte

Deze voorwaarden worden per koper beoordeeld. Het is dus perfect mogelijk dat 2 personen samen een woning aankopen, waarbij de ene - A - voldoet aan alle voorwaarden en de andere – B - niet, zodat A voor zijn aandeel belast wordt aan het gunsttarief van 3% en B aan het standaardtarief van 12%.

Belangrijk hierbij is ook het feit dat geen rekening wordt gehouden met een woning of bouwgrond waarvan de koper eigenaar is, indien deze koper zich ertoe verbindt om deze woning of bouwgrond uiterlijk twee jaar na de datum van de authentieke akte van de aankoop van de nieuwe gezinswoning, volledig te vervreemden. Hierbij moet de koper wel kunnen aantonen dat deze aankoop en vervreemding in verband staan met elkaar. Op die manier hebben kopers een zekere geruststelling dat zij een nieuwe gezinswoning aan het tarief van 3% kunnen aankopen, terwijl de verkoop van hun huidige gezinswoning nog niet werd gefinaliseerd. Dit noemt men de “tolerantie van het causaal verband”.

Een verscherping van het gunstregime tot 1% in geval van ingrijpende energetische renovatie of sloop en heropbouw van de gezinswoning

Koop je een gezinswoning aan waarbij je voldoet aan alle voorwaarden zoals onder het punt hierboven uiteengezet, en verbind je je er bovendien toe om binnen de 6 jaar na aankoop een ingrijpende energetische renovatie uit te hebben gevoerd, dan betaal je slechts 1% verkooprechten in plaats van 3% (noot: tot voor 01.01.2022 bedroeg dit tarief 5%, tot 31.12.2023 kan dit tarief nog worden toegepast via een overgangsregeling; zie hierna).

Een ingrijpende energetische renovatie is een renovatie waarbij

• ofwel de functie van het gebouw wordt gewijzigd (vb.: van een handelsfunctie naar een woonfunctie), waarbij het beschermd volume van het gebouw groter is dan 800m3

• ofwel de functie van het gebouw niet wordt gewijzigd, maar de technische installatie om een specifiek binnenklimaat te realiseren (zoals verwarming, koeling, luchtcirculatie) volledig wordt vervangen en minstens 75% van de bestaande en nieuwe buitenschil wordt (na)geïsoleerd. Bovendien moet er na de werken een E-peil van maximum E60 kunnen worden voorgelegd.

Houden deze werken eigenlijk een sloop en heropbouw van de woning in, dan stelt de fiscus zich toleranter op. In dat geval volstaat het dat het huis of het gebouw in de 5 jaar voorafgaand aan de aankoopakte ooit hoofdzakelijk heeft gediend tot de huisvesting van een gezin of een persoon. Bovendien wordt de tolerantie van het causaal verband in dit geval verruimd van twee naar drie jaar.

Ook de aankoop van onroerend erfgoed als gezinswoning zorgt voor een bijkomende daling van het gunstregime naar 1%

Ook voor de aankoop van onroerend erfgoed met als doel dit aan te wenden als gezinswoning, wordt een fiscale stimulans voorzien onder de vorm van een verlaagd verkooprecht van 1% i.p.v. 3%. Dit op voorwaarde dat dit verschil binnen de 5 jaar wordt geïnvesteerd in beheersmaatregelen, werkzaamheden of diensten die noodzakelijk zijn voor het behoud of de herwaardering van de erfgoedkenmerken- en elementen van het beschermde monument.

Sinds 14.05.2017 geldt reeds een regeling waarbij de verkooprechten bij aankoop van onroerend erfgoed gereduceerd worden, dit evenwel op voorwaarde dat ook hier het fiscale voordeel geïnvesteerd wordt in beheersmaatregelen, werkzaamheden of diensten die noodzakelijk zijn voor het behoud of de herwaardering van de erfgoedkenmerken- en elementen van het beschermde monument. Deze regeling wordt behouden voor de aankoop van onroerend erfgoed dat niet voldoet aan de voorwaarden om te genieten van een tarief van 1%; in dat geval geldt een tarief van 6%.

Extra korting voor bescheiden gezinswoningen

Voor de aankoop van bescheiden gezinswoningen – dit zijn woningen met een aankoopprijs tot maximaal 220.000 euro –, is er daarenboven een extra korting - rechtenvermindering genoemd - van

• 5.600 euro bij een tarief van 6%

• 4.800 euro bij een tarief van 5%

• 2.800 euro bij een tarief van 3%

• 960 euro bij een tarief van 1%

Ook dit punt wordt per koper beoordeeld. Komt slechts één van de kopers in aanmerking om van dit voordeel te genieten, dan zal hij slechts een deel van deze rechtenvermindering - nl.: cfr zijn aandeel in de aankoopprijs - kunnen genieten.

In de kernsteden – Aalst, Antwerpen, Boom, Brugge, Dendermonde, Genk, Gent, Hasselt, Kortrijk, Leuven, Mechelen, Oostende, Roeselare, Sint-Niklaas, Turnhout en Vilvoorde - en de steden in de Vlaamse rand – Affligem, Asse, Beersel, Bertem, Bever, Dilbeek, Drogenbos, Galmaarden, Gooik, Grimbergen, Halle, Herne, Hoeilaart, Huldenberg, Kampenhout, Kapelle-op-den-Bos, Kortenberg, Kraainem, Lennik, Liedekerke, Linkebeek, Londerzeel, Machelen, Meise, Merchtem, Opwijk, Overijse, Pepingen, Roosdaal, Sint-Genesius-Rode, Sint-Pieters-Leeuw, Steenokkerzeel, Ternat, Tervuren, Vilvoorde, Wemmel, Wezembeek-Oppem, Zaventem, Zemst - wordt dit nog opgetrokken tot een aankoopprijs van 240.000 euro.

Om het grensbedrag van 220.000 dan wel 240.000 euro te berekenen, wordt rekening gehouden met de som van de overeengekomen prijs en de bijkomende lasten die eventueel door de koper worden gedragen; deze bijkomende lasten zijn lasten die worden gedragen door de koper terwijl deze normaal ten laste van de verkoper vallen (vb.: betaling van het ereloon van de makelaar door de koper).

Zowel de SERV als de Woonraad merkten in hun adviezen betreffende deze grensbedragen reeds op dat dergelijke regeling een risico op prijsbewimpeling inhoudt om deze grens van 220.000 euro dan wel 240.000 euro te bekomen bij de verkoop van een woning. De Vlaamse Regering maakt zich evenwel sterk dat dit wordt tegengegaan door een structurele controle op de reële verkoopwaarde van de desbetreffende woningen uit te voeren en bij sterke indicaties van prijsbewimpeling de reële verkoopwaarde te herzien, waardoor men het gunsttarief kan verliezen. De Vlaamse belastingdienst doet hiertoe een beroep op de databank met ijkpunten, die een indicatie geeft van gelijkaardige panden die in de buurt reeds werden verkocht of vererfd.

Wat met de meeneembaarheid van de registratierechten?

Het principe van meeneembaarheid werd vanaf 01.01.2022 overboord gegooid, al kon men ervoor opteren om - in het kader van een overgangsregeling - hier nog gebruik van te maken voor aankoopaktes die verleden werden tot en met 31.12.2023.

Dit betekent dat meeneembaarheid via teruggave - nl.: indien je eerst een nieuwe woning koopt en pas nadien je oude woning verkoopt - ook na 31.12.2023 nog mogelijk zal zijn indien - naast de gewone voorwaarden qua meeneembaarheid - aan alle volgende voorwaarden is voldaan qua termijnen:

• de “oude” woning werd aangekocht (= aktedatum) voor 01.01.2022

• de “nieuwe” woning werd aangekocht (= aktedatum) uiterlijk 31.12.2023

• de “oude” woning diende tot hoofdverblijfplaats van de verkoper gedurende 18 maanden vóór de aankoop (= aktedatum) van de “nieuwe” woning

• de verkoop (= aktedatum) van de “oude” woning vindt plaats binnen de 2 jaar na de aankoop (= aktedatum) van de “nieuwe” woning

Overgangsregeling

De regelgever besliste om voor aktes voor gezinswoningen - waarbij men kan genieten van het gunsttarief - die in de periode 01.01.2022 - 31.12.2023 verleden worden - een overgangsregeling te voorzien.

Meer in het bijzonder bestaat de keuze uit 2 systemen:

A. Het gunsttarief van 6 % of 5 % zoals het voor 01.01.2022 bestond

In dat geval kan je ook gebruik blijven maken van het voordeel van de meeneembaarheid van registratierechten, wat kan oplopen tot een vermindering van de verkooprechten met 14.500 euro.

B. De nieuwe registratierechten van 3 % of 1 %

Opteer je voor de aanrekening van de lagere tarieven, dan is er een keerzijde aan de medaille. In dat geval kan je immers geen gebruik meer maken van de meeneembaarheid. Ook de rechtenvermindering wordt - zoals hierboven uiteengezet - gemilderd naar respectievelijk 2.800 euro en 960 euro.

Aangezien first-time-buyers - nl.: kopers die voor het eerst een gezinswoning aankopen - sowieso geen gebruik kunnen maken van de meeneembaarheid, is deze optie voor hen het meest voordelig.

In beide situaties blijft het mogelijk om te genieten van het gunsttarief indien je al eigenaar bent van een woning, op voorwaarde dat je deze woning snel verkoopt (de zogenaamde tolerantie van het causaal verband), nl.: binnen een periode van 2 (= bij het gunstregime van 3% of het gunstregime van 1% in het kader van een beschermd monument) of 3 (= bij het gunstregime van 1% in het kader van een ingrijpende energetische renovatie/sloop en heropbouw) jaar na de aankoop van de nieuwe woning.

Let wel: deze keuzemogelijkheid verdwijnt vanaf 1 januari 2024. Vanaf dan zal je enkel nog van systeem B gebruik kunnen maken. Het voordeel van de meeneembaarheid zal vanaf dan dus uitgedoofd zijn. In de tussentijd is het aangeraden om te kijken welke mogelijkheid voor jou financieel het interessantst is.

Welke impact heeft de gewijzigde regelgeving op de evolutie van de verkoopprijzen?

De verwachting is dat de verlaging van de registratierechten voor gezinswoningen vooral de liquiditeit op de vastgoedmarkt ten goede zal komen, maar een algemene consensus omtrent de directe impact op de verkoopprijzen is er niet.

Aangezien first-time-buyers - nl.: kopers die voor het eerst een gezinswoning aankopen - sowieso geen gebruik kunnen maken van de meeneembaarheid, is deze optie voor hen het meest voordelig.

Naast de registratierechten, zijn er immers tal van andere factoren die de totale aankoopprijs bepalen. Zo duwen niet enkel de strengere energienormen, maar ook de sterk stijgende grondstofprijzen de bouwkost steeds meer de lucht in. Dat maakt dat de finale verkoopprijzen van nieuwbouwprojecten hoger komt te liggen, wat er dan net weer voor zorgt dat er steeds meer mensen aangewezen zijn op de huurmarkt. Daarnaast is ook de rente een bepalende factor in de rendementsberekening.

KI blijft belangrijk

Ondanks het feit dat het KI zijn waarde verliest ter berekening van de registratiebelasting, wordt er best nog rekening gehouden met het kadastraal inkomen van de woning bij een aankoop. Het kadastraal inkomen zal dan wel niet langer de verkooprechten bepalen, het blijft wel de basis voor de berekening van de onroerende voorheffing die je jaarlijks moet betalen.

Meer weten? Aarzel niet en kom zeker eens langs in één van onze kantoren voor meer informatie!